La idea de tenir espais flexibles ha anat guanyat força aquests darrers anys, però al 2018 vam viure un canvi profund. La quantitat d’espai flexible disponible l’any passat a Manhattan només era d’1,25 milions de metres quadrats i en el 2017 era 0,87 milions segons la recerca feta per CBRE.
Les empreses estan, principalment, començant a adoptar l’espai flexible. Per què? Des de fa dècades les grans empreses han estat buscant maneres de fer que les seves despeses immobiliàries siguin flexibles per poder adaptar-se ràpidament a les fluctuacions del mercat de la mateixa manera que ho fan els departaments de fabricació, recerca i distribució. I té sentit. Els llocs de treball flexibles permeten a les empreses aprofitar els immobles d’una millor manera. Amb immobles àgils pots escollir quin capital inicial anirà destinat a aquest espais i els tipus de drets d’expansió i contracció que pots aprofitar en favor del teu negoci.
Comencem a analitzar les decisions financeres de les empreses quan trien entre el tipus de lloguer tradicional o un espai àgil.
Immobles àgils 1,0: replantejament del lloguer tradicional
Quan té sentit aprofitar els llocs de treball flexibles en comptes del lloguer tradicional? La gran majoria de les decisions es prenen en base a la despesa de capital.
La línia verda fosca representa les despeses durant un contracte de lloguer standard. Tens unes despeses força elevades al principi per a renovar el local. Això va creixent com més temps ocupes aquest espai i, per tant, hi ha l’incentiu de signar contractes de lloguer tradicionals amb més durada.
La línia verda més clara representa la despesa anual d’un lloguer flexible en què l’edifici i les despeses de l’operació estan aplicades al total. Això es manté durant tot l’any. Es pot observar que cap al quart any les dues línies convergeixen i llogar un espai flexible és relativament més car.
El repte de la bola de vidre
El problema d’aquest model és que es dóna per fet que pots predir el futur i que el nombre de treballadors serà el mateix.
Són realitats, però, que no es poden predir. Arribats a aquest punt, els clients de CBRE ens expliquen que estan contents amb la direcció en què va el seu negoci. També hi hauria entre un 10 i un 25 percent de diferència a causa de diferents factors imprevistos com ara la volatilitat del mercat o el sector i l’impacte que pot tenir la tecnologia en el seu negoci.
Introduir la incertesa o el risc de la vida real en aquest model ho canvia tot.
Immobles àgils 2,0: el valor real de la flexibilitat
Apliquem el món real a aquest model financer per a incloure els riscos a què s’enfronten les empreses al llarg del temps.
En aquest cas, en comptes d’assumir que hi haurà sempre 100 treballadors i que serà sempre igual, aquest model s’apropa més a la realitat. De fet, el nombre de treballadors incrementa a 150 o disminueix a 70 en cinc anys.
Aquesta hipòtesi l’anomenarem Agile 2,0. Introduint aquestes variables podem veure com les dues línies que representen despeses d’espais standard i espais flexibles, de fet, mai convergeixen.
El que hem trobat és queel valor de la flexibilitat és realment superior a la despesa d’un contracte de lloguer flexible. Així és com cada cop més les empreses pensen en integrar l’agilitat en la carpeta immobiliària. És un retrat que reflecteix les realitats empresarials a llarg termini, no una solució fixa a curt termini.
Comparant els terminis tradicionals i flexibles
A tall d’exemple, fixem-nos en com es manifesta això en relació amb les opcions de terminis tradicionals i flexibles:
- Tradicional no òptim: En aquest cas la mitjana de espais lliures d’aquest edifici és del 18 percent. Fixem-nos en el bloc groc (aquest escenari assumeix que l’espai que s’està llogant té un sostre representat pel verd fosc). Els triangles amb ratlles blaves representen les oportunitats que tens de retornar espais, i el triangle amb ratlles grogues representa les opcions d’expandir-te si ho vols.
- Òptim tradicional: en aquest model trobem més flexibilitat. Aquí pots ocupar menys espai i tenir més opcions d’expansió. Això fa que la mitjana d’espais buits pot baixar a un 7 percent i el valor mitjà actual net (NPV) és d’un 11 percent menys. En aquest cas un increment superior a l’esperat es pot penalitzar. (Tot i que un creixement molt ràpid seria un problema benvingut). Però s’està més protegit si es creix a un ritme més lent. En general, la flexibilitat t’ofereix més valor.
- Híbrid òptim: Ara fixem-nos en un lloguer híbrid òptim. Les línies verdes en els nivells inferiors de l’edifici representen espais de coworking empresarials i tradicionals. Són espais que et permeten expandir-te, però on, alhora, hi ha llogaters que també hi treballen. Amb aquest lloguer, l’espai lliure es redueix fins a un 2 percent i el preu mitjà és un 14 percent inferior. Independentment de si creixes més o menys, tindràs unes despeses més baixes que amb qualsevol altre tipus de lloguer.
El futur dels béns immobles àgils
Els béns immobles ja no són l’actiu estàtic que solien ser. Cada vegada més empreses intenten incorporar elements àgils a les seves carpetes i nosaltres esperem que això augmenti—la informació ens demostra que hi una un rendiment economic real en els béns immobles àgils.
Si t’estàs plantejant començar pensa en el teu negoci i identifica en què et beneficiaria l’espai flexible. Calculant l’impacte dels possibles futurs, és clar que incorporar llocs de treball flexibles a la teva carpeta proporcionarà el millor rendiment per a la teva empresa ara i en el futur.
Per a obtenir més informació sobre els béns immobles àgils mira el seminari web de CBRE i WeWork, "Agilitat sense compromís: el secret dels béns immobles àgils."
WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges.
Aquest article està escrit per Beth Moore, Cap de desenvolupament de brokers de WeWork d’Estats Units, Canadà i Israel; Brandon Forde, Director executiu, serveis d’assessorament i transaccions de CBRE i Christelle Bron, Director general de serveis d’assessorament i transaccions de CBRE.
