Myšlenka flexibilního prostoru získávala na popularitě už v několika předchozích letech, ale skutečný posun jsme zaznamenali až v roce 2018. V loňském roce se plocha flexibilního pracovního prostoru na Manhattanu prudce zvýšila na 1,25 milionu metrů čtverečních, podle firmy CBRE to přitom bylo v roce 2017 jen 870 tisíc metrů čtverečních.
Flexibilní pracovní prostor je stále více oblíbený zejména u velkých podniků. Proč? Už celá desetiletí se korporace snaží hledat způsoby, jak zařídit, aby byly náklady na jejich nemovitosti variabilní a dokázaly se rychle přizpůsobovat obchodním výkyvům stejně, jako se to děje ve výrobě, výzkumu a distribuci. A dává to smysl. Díky flexibilnímu pracovnímu místu mohou firmy s nemovitostmi nakládat jako s krátkodobými a nikoli dlouhodobými aktivy. U flexibilní nemovitosti si můžete vybrat počáteční kapitálové výdaje, které do pracovního místa vložíte, a domluvit se na právech na zmenšení či rozšíření pracoviště podle vašich obchodních potřeb.
Pojďme se blíže podívat na finanční rozhodnutí, která společnosti činí při volbě mezi tradičním pronájmem a flexibilním prostorem.
Flexibilní nemovitost 1.0: přehodnocení tradičního pronájmu
Kdy má smysl využít flexibilního pracovního místa a ne tradičního pronájmu? Drtivá většina osob, které ve velkých podnicích rozhodují, přemýšlí o nemovitosti jako o kapitálovém výdaji.
Tmavě zelená křivka představuje náklady na standardní pronájem v průběhu času. Ten je spojen s vysokými počátečními náklady, protože je třeba předem vynaložit velkou částku na renovaci a zařízení budovy. Náklady se v průběhu času snižují a jsou tím nižší, čím déle budete prostory využívat. Proto je zde patrná tendence podepisovat smlouvy o tradičním pronájmu na delší dobu.
Světle zelená křivka představuje roční náklady na flexibilní pronájem, při němž se náklady na budovu a provoz stávají součástí celkových nákladů. V průběhu času je tato křivka relativně plochá. Můžete si všimnout, že kolem čtvrtého roku se obě křivky k sobě přibližují a následně už je využití flexibilního pracovního prostoru dražší.
Nikdo nemá křišťálovou kouli
Problém tohoto modelu tkví v tom, že předpokládá, že vidíte do budoucnosti a že se nezmění počet vašich zaměstnanců.
To je však něco, co se samozřejmě předpovědět nedá. Klienti společnosti CBRE k tomu říkají, že přestože mají důvěru v celkové směřování svého podnikání, mohou se mýlit v detailech, což snižuje jejich jistotu o 10 až 25 % v závislosti na neočekávaných faktorech, k nimž patří nestálost trhu, jejich odvětví a dopadu technologií na jejich podnikání.
Když do tohoto modelu vneseme nejistotu a rizika skutečného světa, je všechno jinak.
Flexibilní nemovitost 2.0: skutečná hodnota flexibilního řešení
Pojďme teď do tohoto finančního modelu vnést podmínky skutečného světa – zahrneme do něj riziko, jakému firmy v průběhu času čelí.
V tomto případě namísto toho, abychom předpokládali, že firma bude mít pořád 100 zaměstnanců, případně že se jejich počet bude stabilním tempem zvyšovat, realitě více odpovídá situace, že jejich počet se může v pětiletém horizontu zvýšit na 150 nebo klesnout na 70.
Říká se tomu flexibilní řešení 2.0. Po zavedení nejistoty můžete vidět, že obě křivky představující náklady na standardní a flexibilní pracovní prostor se k sobě vlastně vůbec nepřibližují.
Zjistili jsme, že hodnota flexibility je vlastně vyšší než náklady na flexibilní pronájem. Ta se zvyšuje s tím, jak společnosti přemýšlejí o zapracování flexibility do svého portfolia nemovitostí. Je to obraz dlouhodobé podnikatelské reality, ne krátkodobého, pevně stanoveného řešení.
Srovnání tradičních a flexibilních podmínek
Jako příklad uvedeme situaci, ve které se to projeví u variant tradičních a flexibilních podmínek:
- Neoptimální tradiční scénář: V případě neoptimálního tradičního scénáře činí průměrná míra neobsazenosti této budovy 18 %. Podívejte se na žlutý pruh (tento scénář předpokládá, že si pronajímáte prostor s podkrovím, které představuje tmavě zelená část nahoře). Modře šrafované trojúhelníky jsou příležitosti ke zmenšení pracoviště, díky nimž se určitého prostoru vzdáte, a žlutě šrafované trojúhelníky jsou příležitosti k rozšíření pracoviště v případě, že byste chtěli expandovat.
- Optimální tradiční scénář: V tomto scénáři budeme počítat s větší flexibilitou. Zabíráte méně prostoru a máte o něco více možností k rozšíření. Díky tomu se průměrná míra neobsazenosti sníží na 7 %, zatímco průměrná čistá současná hodnota (NPV) klesne o 11 %. V tomto scénáři tedy platí, že když porostete rychleji, než jste očekávali, můžete za to být mírně potrestáni. (I když pořád není špatné mít takový problém, jako je velmi rychlý růst.) Pokud ale budete růst pomalejším tempem, budete mnohem lépe chráněni před rizikem v podobě nepříznivého vývoje. Celkově vám flexibilita přinese vyšší hodnotu.
- Optimální smíšený scénář: A teď se podíváme na optimální smíšený pronájem. Zelené pruhy podél nižších podlaží budovy představují podnikové a tradiční co-workingové prostory. Jsou to prostory, které můžete v případě potřeby obsadit, ale mezitím v nich budou nájemci na co-workingovém principu. U tohoto pronájmu klesne míra neobsazenosti na pouhá 2 % a průměrné náklady budou nižší o 14 %. A bez ohledu na to, zda budete dosahovat vysokého či nízkého růstu, budete mít náklady nižší než u jakékoliv jiné formy pronájmu.
Budoucnost flexibilních nemovitostí
Nemovitosti už nejsou fixními aktivy, jako tomu bylo dříve. Stále více firem se snaží o větší flexibilitu svého portfolia a my očekáváme, že tento trend bude posilovat – údaje naznačují, že flexibilní nemovitosti přinášejí skutečný hospodářský výnos.
Pokud uvažujete o tom, jak máte začít, zamyslete se nad svou firmou a snažte se identifikovat možnosti využití flexibilního pracovního prostoru. Když si spočítáte vliv možného budoucího vývoje, je jasné, že využití flexibilního pracovního prostoru přinese vaší firmě nejlepší návratnost nyní i v budoucnosti.
Chcete-li se dozvědět více o flexibilních nemovitostech, podívejte se na webinář společnosti CBRE a WeWork s názvem „Flexibilita bez kompromisu: tajemství flexibilních nemovitostí.“
WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges.
Autory tohoto článku jsou Beth Mooreová, vedoucí rozvoje zprostředkovatelů pro Spojené státy, Kanadu a Izrael společnosti WeWork, Brandon Forde, výkonný ředitel pro poradenství a transakce společnosti CBRE, a Christelle Bronová, vyšší výkonná ředitelka pro poradenství a transakce společnosti CBRE.
