Un contrato estándar de arrendamiento comercial puede ser excesivamente restrictivo, en especial para las empresas más pequeñas y las emergentes. Si estás buscando flexibilidad, necesitas condiciones de arrendamiento más cortas y espacios de oficina variables que se adapten al tamaño de tu equipo, los cuales pueden ser difíciles de negociar directamente con el dueño de una propiedad. Por ese motivo, considera la opción de los contratos de subarrendamiento comercial.
Los contratos de subarrendamiento comercial tienen una amplia gama de usos en la configuración de espacios de venta minorista y de oficina. A menudo, se los ve en forma de restaurantes y tiendas emergentes, donde los espacios comerciales existentes o no utilizados se alquilan temporalmente a nuevos artistas, diseñadores y marcas emergentes para atraer a clientes y reducir los gastos generales.
En las oficinas, un contrato de subarrendamiento comercial permite a los inquilinos que se van cubrir algunos de los cargos de alquiler pendientes adeudados al dueño de la propiedad hasta que caduque su alquiler. También se usan comúnmente cuando un inquilino reduce su fuerza de trabajo y quiere subarrendar una parte de la oficina a otra empresa.
El futuro del trabajo es flexible, y los subarrendamientos comerciales son una forma de que las empresas más pequeñas y emergentes aprovechen esa idea.
Este artículo forma parte de nuestra guía más amplia para entender los bienes raíces comerciales. Aquí discutiremos los fundamentos de los subarrendamientos comerciales, si son una buena idea para tu negocio, y algunos de los riesgos y beneficios involucrados. Pero primero, aclaremos lo que queremos decir cuando hablamos de un subarrendamiento comercial.
¿Qué es un subarrendamiento comercial?
Un subarrendamiento comercial es un contrato para arrendar espacio a un inquilino en lugar de directamente a un propietario. Si el nuevo inquilino (el subarrendatario) se hace cargo de un espacio que está siendo desocupado, a menudo tiene la opción de arrendar directamente el espacio cuando termina el contrato de arrendamiento. En otros casos, ambos inquilinos compartirán el espacio hasta que uno o ambos decidan irse de allí.
¿Cuándo tiene sentido el subarrendamiento?
Para el inquilino que arrienda el espacio de oficina, subarrendarlo a otra empresa es una forma de reducir los costos mensuales o evitar las cuotas por cancelación punitivas que conlleva la finalización anticipada de un contrato. Para el propietario, los subarrendamientos comerciales permiten a un inquilino de confianza subdividir una propiedad entre pequeñas empresas, garantizando un ingreso de alquiler en todo el edificio y evitando la molestia de tener que tratar con varios inquilinos.
Para las empresas que buscan un espacio de oficina compartido, un subarrendamiento comercial es una oportunidad para encontrar un espacio asequible en condiciones de arrendamiento muy flexibles. Los subarrendadores comerciales están motivados a encontrar nuevos inquilinos rápidamente, por lo que los subarrendamientos suelen ser más baratos que tratar de forma directa con un propietario. Las condiciones flexibles de un subarrendamiento comercial también son adecuadas para empresas más pequeñas y emergentes que no necesitan mucho espacio o que solo requieren un arrendamiento a corto plazo.
Ventajas y desventajas del subarrendamiento comercial
Al igual que con cualquier tipo de arrendamiento, hay beneficios, así como posibles inconvenientes, relacionados con subarrendar el espacio de oficina compartido de otra persona o empresa.
Estas son algunas de las ventajas de un subarrendamiento.
- Es más barato. Como suelen ser parte de una oficina más grande, los espacios subarrendados son más rentables. Puedes ahorrar dinero en gastos compartidos, como Internet, servicios públicos y seguridad, y es posible que no debas contribuir al mantenimiento y la limpieza de las áreas comunes, los baños ni los ascensores, algo que es especialmente importante ahora, ya que los edificios están implementando medidas de limpieza y distanciamiento social mejoradas.
- Puedes negociar el acceso al espacio y al equipo compartido. Como subarrendatario, no hay necesidad de comprar artículos caros, como fotocopiadoras o impresoras, ya que lo más probable es que tu subarrendador ya tenga esos artículos en el inmueble. El acceso a las salas de reuniones, cocinas y otras áreas compartidas también puede ser negociado como parte del alquiler mensual.
- Puedes disfrutar de más opciones y variedad. El subarrendamiento abre las puertas a muchos espacios de oficina compartidos más pequeños en una mayor variedad de ubicaciones y en plazos mucho más cortos, lo que es ideal para las empresas más pequeñas o que están empezando.
También es importante tener en cuenta estas desventajas al negociar con un subarrendador para garantizar que conozcas tus limitaciones como subarrendatario.
- No puedes modificar el espacio. La mayoría de los subarrendamientos comerciales se alquilan "tal cual", lo que significa que no tendrás la misma libertad para adaptar o cambiar el diseño del espacio a fin de que se ajuste a tus necesidades como lo harías si alquilaras directamente al dueño de la propiedad.
- Estás sujeto al alquiler subyacente. Estarás vinculado a las condiciones del contrato del subarrendador con su propietario, así como a las condiciones de tu propio subarrendamiento. Por lo tanto, asegúrate de entender y aceptar ambos.
- El mantenimiento y las reparaciones pueden tardar más tiempo. Cuantas más personas se interpongan entre ti y el individuo responsable de las reparaciones del edificio, más retrasos podrían esperar si algo sale mal.
¿Hay riesgos para los subarrendatarios?
Como en cualquier acuerdo de negocios, existen algunos riesgos al celebrar un contrato de subarrendamiento comercial. Muchos de estos se relacionan con el accionar de la persona o empresa que maneja tu subarrendamiento.
Por ejemplo, si tu subarrendador incumple su contrato de arrendamiento con el propietario, el arrendador podrá desalojarlo independientemente de si cumplió o no las obligaciones de tu subarrendamiento. Puedes protegerte de esto negociando una cláusula de "derecho a remediar", que permite a los subarrendatarios pagar el alquiler directamente al propietario si el subarrendador no lo hace.
El dueño de la propiedad también puede anular el contrato si no está de acuerdo con las condiciones de tu subarrendamiento o del tipo de negocio que realizas. Por ese motivo, es fundamental conocer en profundidad las condiciones del contrato de arrendamiento subyacente, así como la situación financiera del subarrendador, antes de entrar en negociaciones. Si tu subarrendador no está dispuesto a compartir esos registros, podría ser un indicio de que no cumple con los requisitos de su propio contrato de arrendamiento.
Cómo crear un contrato de subarrendamiento comercial
Hay varias plantillas de contratos de subarrendamiento comercial que se pueden encontrar en línea, incluido este contrato de ejemplo de LawDepot. Si no conoces los detalles más específicos, o si tu subarrendamiento requiere algunas condiciones no estándar, solicita la ayuda de un abogado o broker de bienes raíces comerciales para finalizar el proceso.
Prepara toda la información necesaria para formalizar el contrato de subarrendamiento con anticipación, incluidos los nombres de todas las partes involucradas, las fechas de inicio y finalización, los importes del alquiler y demás tarifas aplicables. Un contrato de subarrendamiento comercial también requiere el consentimiento por escrito del propietario para que el espacio sea subarrendado. Eso puede tardar en completarse, así que pídelo lo antes posible.
Comentario adicional: en esta etapa, debes haber creado una LLC para protegerte a ti y a tu empresa de los tipos de responsabilidades personales que implican los contratos de arrendamiento.
Usar arrendamientos flexibles con WeWork en lugar de un subarrendamiento comercial
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Steve Hogarty es un escritor y periodista residente en Londres. Es el editor de viajes del periódico City AM y el subdirector del City AM Magazine, donde su trabajo se centra en la tecnología, los viajes y el entretenimiento.
