Le concept d’espace flexible a pris de l’ampleur au cours des dernières années, mais un changement profond s’est opéré en 2018. L’an dernier, uniquement à Manhattan, la superficie d’espace flexible a atteint 13,5 millions de pieds carrés, ce qui constitue une hausse par rapport à 9,4 millions en 2017, selon les recherches effectuées par CBRE.
Les entreprises commencent à majoritairement adopter l’espace flexible. Pourquoi? Depuis des décennies, les entreprises cherchent des moyens de rendre leurs coûts immobiliers variables afin de pouvoir s’adapter rapidement aux fluctuations économiques, comme elles le font pour leurs services de fabrication, de recherche et de distribution. C’est logique. Les espaces de travail flexibles permettent aux entreprises de tirer parti de l’immobilier comme actif agile plutôt que comme actif fixe. Avec l’immobilier agile, vous pouvez choisir les dépenses en capital initiales à affecter à l’espace et les droits de contraction et d’expansion à harmoniser avec vos besoins commerciaux.
Concentrons-nous sur les décisions financières que les entreprises doivent prendre au moment de choisir entre un bail traditionnel et un espace flexible.
L’immobilier flexible 1.0 : repenser le traditionnel
Quand est-il logique de choisir un espace de travail flexible plutôt que d’opter pour un bail traditionnel? La vaste majorité des décisionnaires des entreprises pensent à l’immobilier en termes de dépenses en capital.
La ligne vert foncé représente les coûts d’un bail standard au fil du temps. Les grandes dépenses initiales liées à la rénovation et à l’aménagement de l’immeuble se traduisent par un coût élevé au début de l’occupation. Ce coût est étalé dans le temps et diminue progressivement. Ce qui vous incite donc à signer un bail traditionnel plus long.
La ligne vert pâle représente les coûts par année d’un bail flexible, où les coûts de construction et d’exploitation sont intégrés au coût global. Celui-ci reste relativement stable au fil des ans. Vous pouvez voir que, vers la quatrième année, les deux lignes convergent, et l’occupation d’un espace flexible devient relativement plus coûteuse.
Le défi de la boule de cristal
Le problème avec ce modèle est qu’il suppose que vous pouvez prédire l’avenir et que le nombre d’employés sera constant.
Ces réalités sont, bien sûr, impossibles à prévoir. Jusqu’à maintenant, les clients de CBRE nous ont dit que même s’ils ont confiance dans l’orientation générale de leur entreprise, leurs prévisions pourraient être incorrectes dans une proportion allant de 10 % à 25 % en fonction de facteurs imprévus comme la volatilité du marché, de leur industrie et de l’impact de la technologie sur leur entreprise.
L’introduction de l’incertitude et du risque du monde réel dans ce modèle change tout.
L’immobilier flexible 2.0 : la véritable valeur de la flexibilité
Maintenant, appliquons le monde réel à ce modèle financier pour inclure les risques auxquels sont exposées les entreprises au fil du temps.
Dans ce cas-ci, au lieu de supposer que le nombre d’employés restera à 100 ou augmentera à un taux fixe, ce modèle est plus proche de la réalité. En effet, ce nombre peut passer à 150 ou diminuer à 70 en 5 ans.
Nous appelons cette instance Agile 2.0. Lorsque l’incertitude est prise en compte, vous pouvez voir que les deux lignes illustrant les coûts des espaces standards et flexibles ne convergent pas vraiment.
Ce que nous avons constaté, c’est que la valeur de la flexibilité est en fait supérieure au coût d’un bail flexible. C’est de plus en plus ainsi que les entreprises envisagent d’intégrer la flexibilité dans leur portefeuille immobilier. C’est un portrait qui reflète les réalités commerciales à long terme plutôt qu’une solution fixe à court terme.
Comparaison des conditions traditionnelles et flexibles
À titre d’exemple, jetons un coup d’œil à la façon dont cela se manifeste dans les conditions traditionnelles et flexibles :
- Modèle traditionnel non optimal : dans le cas traditionnel non optimal, le taux moyen d’inoccupation de cet immeuble est de 18 %. Jetez un coup d’œil au bloc jaune (ce scénario suppose que l’espace que vous louez a une terrasse sur le toit, représentée par le vert foncé sur le dessus). Les hachures du triangle bleu représentent des possibilités de contraction si vous souhaitez occuper moins d’espace, tandis que les hachures jaunes représentent les possibilités d’expansion si vous souhaitez occuper plus d’espace.
- Modèle traditionnel optimal : nous avons introduit plus de flexibilité dans ce modèle. Ici, vous occupez moins d’espace et vous avez quelques options d’expansion. Cela permet au taux d’inoccupation moyen de tomber à 7 %, tandis que la valeur actualisée nette (VAN) moyenne est réduite de 11 %. Dans ce scénario, si vous connaissez une plus grande croissance que prévu, vous pourriez être un peu pénalisé. (Même si une croissance très rapide est toujours un beau problème.) Mais si votre croissance est plus lente, vous êtes beaucoup mieux protégé contre un risque de ralentissement. Dans l’ensemble, la flexibilité vous donne plus de valeur.
- Modèle hybride optimal : examinons maintenant un bail hybride optimal. Les bandes vertes le long des étages inférieurs de l’immeuble représentent des espaces de co-travail traditionnels et d’entreprise. Ce sont des espaces que vous pourriez finir par remplir, mais qui sont occupés entretemps par des locataires en co-travail. Dans ce modèle de bail, le taux d’inoccupation tombe à seulement 2 %, et les coûts moyens diminuent de 14 %. Et que votre croissance soit lente ou rapide, vous finirez par avoir des coûts inférieurs à ceux des autres baux.
L’avenir de l’immobilier flexible
L’immobilier n’est plus l’actif statique qu’il était autrefois. De plus en plus d’entreprises cherchent à ajouter des composantes flexibles à leurs portefeuilles, et nous nous attendons à ce que leur nombre continue d’augmenter. En effet, les données montrent que l’immobilier flexible offre une rentabilité économique réelle.
Si vous envisagez cette option, pensez à votre entreprise et déterminez les secteurs qui pourraient bénéficier d’un espace flexible. Si vous calculez l’impact des avenirs potentiels, il est clair que l’intégration d’un espace de travail flexible dans votre portefeuille offrira le meilleur rendement pour votre entreprise, aujourd’hui comme dans l’avenir.
Pour en savoir plus sur l’immobilier agile, regardez le webinaire de CBRE et WeWork, « Agility without compromise: secrets of agile real estate » (L’agilité sans compromis : les secrets de l’immobilier flexible).
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Beth Moore, responsable du développement des affaires avec les courtiers, États-Unis, Canada et Israël, chez WeWork, Brandon Forde, directeur général exécutif, services de conseil et de transaction chez CBRE et Christelle Bron, directrice générale principale, services de conseil et de transaction chez CBRE, ont rédigé cet article.
