Comment construire un portefeuille immobilier flexible du futur

La pandémie mondiale a accéléré un changement structurel qui se produit dans le secteur de l’immobilier d’entreprise ( English ). Ce changement est similaire aux changements que d’autres industries, comme l’infonuagique, ont connus au cours de la dernière décennie. Les chefs d’entreprise se demandent comment ils peuvent obtenir plus de flexibilité, d’options et de rentabilité avec les produits (ou l’immobilier) qu’ils achètent, sans sacrifier l’expérience et la qualité.

La transition vers l’infonuagique illustre bien ce qui se passe actuellement dans l’immobilier d’entreprise. L’infonuagique a vraiment pris son envol après la crise financière mondiale de 2008, alors que les entreprises recherchaient des méthodes de stockage de données plus agiles et moins coûteuses. Les propositions de valeur de l’infonuagique s’apparentent à celles de l’immobilier flexible. Selon Amazon Web Services, un fournisseur d’infonuagique, les utilisateurs de ses services peuvent :

• Passez de dépenses en capital à des dépenses variables.
• Bénéficiez d’importantes économies d’échelle.
• Arrêtez d’estimer la capacité.
• Augmentez la vitesse et l’agilité.
• Arrêtez de dépenser de l’argent pour gérer et entretenir des centres de données.
• Devenez une entreprise mondiale en quelques minutes.

En 2008, l’immobilier flexible ( English ) n’était pas proposé à grande échelle, mais il l’est maintenant. En tant que tel, le secteur de l’immobilier d’entreprise subit des changements similaires à ceux des fournisseurs de technologie après la crise financière mondiale. Les entreprises misent maintenant davantage sur l’immobilier flexible. Selon le CBRE :

• 76 % des chefs d’entreprise, des gestionnaires et des employés ont déclaré qu’ils travailleraient à partir d’un emplacement satellite ou d’un emplacement de travail collaboratif plus près de chez eux lorsque la crise de la COVID sera terminée.
• 71 % des dirigeants en immobilier commercial ont déclaré que la reconnaissance et la réduction des coûts pour leur organisation étaient une priorité (en hausse de 10 % par rapport à la période préalable à la COVID-19).
• 58 % des dirigeants en immobilier commercial ont répondu que la reconnaissance et la création proactives de valeur pour l’entreprise étaient une priorité (en hausse de 3 % par rapport à la période préalable à la COVID-19).
• 65,3 percent des dirigeants en immobilier commercial ont répondu qu’ils s’attendaient à ce que leur portefeuille diminue en pieds carrés au cours des trois à cinq prochaines années (en hausse de 42 % par rapport à la période préalable à la COVID-19 fois).

Ici, nous explorerons ce qui a causé ce changement structurel et les stratégies que les dirigeants en immobilier commercial peuvent utiliser pour reconstruire plus efficacement les portefeuilles d’immobilier d’entreprise ( English ).

Les défis commerciaux sont plus intenses en raison de la pandémie

Les employeurs et les employés ont toujours été confrontés à des défis uniques. La pandémie de 2020 a exacerbé ces défis, qui sont les suivants :

Défis des employeurs :

• Prévoir les revenus et les dépenses fixes et variables en période de forte volatilité
• Faire face aux défis opérationnels lors du développement d’une marque, de produits et de services
• La réduction des coûts et l’efficacité opérationnelle sont devenues des priorités encore plus importantes en 2020. L’adaptation à ce changement de priorité nécessite des ressources importantes et peut prendre beaucoup de temps tout en laissant planer une incertitude quant au résultat.

Défis des employés :

• Se sentir productif dans différents environnements : certains se sentent plus productifs à la maison ( English ), certains au bureau, d’autres quelque part entre les deux.
• Il peut être difficile d’innover en travaillant à domicile, car la collaboration en personne attise souvent l’innovation.
• Lorsqu’ils travaillent à domicile, les employés ont plus de mal à maintenir un fort sentiment d’appartenance à la communauté et à se sentir connectés à la mission de l’entreprise
• Les employés ne veulent pas seulement travailler à domicile : une étude WeWork et Brightspot a montré que 90 % des employés disent vouloir être dans un bureau au moins une fois par semaine.

Une nouvelle solution aux défis commerciaux

Bien que ces défis ne soient pas tous nouveaux, l’approche pour les résoudre à travers le monde a évolué. Auparavant, les chefs d’entreprise n’avaient que deux options pour résoudre ces défis : ramener les employés au bureau traditionnel ( English ) ou leur permettre de travailler à domicile ( English ). Chaque option avait toutefois un inconvénient.

1. Ramener les employés dans les bureaux traditionnels : cette solution peut résoudre de nombreux défis auxquels les employés sont confrontés lorsqu’ils travaillent à domicile. Cette solution ne répond toutefois pas aux défis des employeurs. En effet, l’acquisition, la conception, la construction et l’exploitation de grandes quantités de bureaux ne correspondent pas à l’objectif principal du responsable de l’immobilier commercial, qui est de cerner et de générer des économies de coûts pour l’entreprise.
2. Maintenir un modèle de travail permanent à domicile : la mise en place de davantage de politiques de travail à distance ( English ) peut résoudre certains défis de l’employeur, sans toutefois résoudre les défis des employés. Dans tous les secteurs, des études montrent que les employés souhaitent retourner dans un bureau au moins une partie du temps.

Dans le passé, vous deviez faire des compromis. Il n’y avait aucune situation permettant d’atteindre les objectifs à la fois du responsable de l’immobilier commercial (maintenir les coûts bas) et du responsable du personnel (pour que les employés soient heureux).

Cependant, en 2020, avec l’immobilier flexible ( English ), vous le pouvez. Vous pouvez ramener des gens au bureau et économiser de l’argent en même temps. À l’avenir, l’immobilier flexible est l’outil le plus efficace pour résoudre les problèmes ci-dessus, et ce, sans compromis.

L’immobilier du futur

Dans le passé, les portefeuilles immobiliers des entreprises étaient statiques, la plupart des entreprises bénéficiant de baux à long terme. À l’avenir, en raison des besoins en constante évolution des entreprises et des employés qui souhaitent plus d’options sur leur lieu de travail, il y aura plus de demande et d’utilisation d’un espace flexible, à la carte et à court terme. À l’avenir, il y aura des portefeuilles immobiliers beaucoup plus élastiques, avec un accent plus marqué sur l’immobilier flexible.

L’illustration ci-dessous montre la transition en cours des portefeuilles immobiliers ( English ) des entreprises.

Les entreprises utiliseront de plus en plus un mélange de quatre modèles d’espace :

• Bureaux attribués à long terme : ces bureaux seront utilisés pour les entreprises dont l’effectif est stable, qui ont réalisé d’importants investissements en capital dans les principaux sièges sociaux et qui acceptent des risques de ralentissement
• Bureaux flexibles à court terme : les entreprises utiliseront ces bureaux pour tous leurs autres besoins en matière de lieu de travail. (WeWork est particulièrement bien placée, avec un portefeuille de plus de 800 emplacements dans le monde, et avec des bureaux pouvant accueillir de 1 à 1 000 personnes. WeWork propose des conditions allant d’un mois à trois ans dans des espaces prêts à emménager et entièrement équipés de commodités.)
• Bureaux à la carte : les entreprises permettraient à leurs employés de travailler à partir de bureaux n’importe où, en utilisant un espace flexible de manière opportune, selon les besoins. (WeWork permet cela avec All Access. Avec un abonnement mensuel, vous pouvez autoriser vos employés à travailler dans l’un des centaines d’emplacements WeWork ( English ) répartis dans 150 villes. Tout comme pour l’utilisation des autres espaces WeWork, une entreprise n’a pas à conserver les obligations opérationnelles et financières d’un bureau attribué.)
• Travail à domicile à temps partiel : étant donné les divers changements qui se produisent dans tous les secteurs, les employés pourront probablement travailler plus à domicile, du moins une partie du temps.

Comment les entreprises peuvent-elles réussir à reconstruire leurs portefeuilles?

Afin de construire les portefeuilles immobiliers du futur, les entreprises devront intentionnellement ajuster et optimiser la quantité, l’utilisation et l’emplacement de leurs espaces, et ce, de façon continue. Voici quelques éléments dont les entreprises doivent tenir compte pour bien faire les choses.

1. Priorités de l’entreprise : les chefs d’entreprise doivent s’assurer que leur stratégie immobilière reflète les priorités de l’entreprise. Voici certaines priorités à considérer : réduire au minimum le risque de ralentissement, réorienter les investissements en capital alloués à l’immobilier, accroître l’efficacité opérationnelle et se concentrer sur le talent.
2. Mesures : en utilisant les bonnes données, les entreprises peuvent cesser de deviner la superficie de l’immobilier occupé par leurs employés. Cela leur permettra de stabiliser le budget immobilier annuel par employé, de limiter l’investissement initial en capital, de mesurer les obligations totales et l’expiration moyenne des baux, l’utilisation, la superficie en pieds carrés par employé et la satisfaction des employés.
3. Horizon temporel : les entreprises avaient l’habitude de prévoir les besoins immobiliers sur 10 ans, car c’est ainsi que sont structurés les baux avec les propriétaires. La période de prévision des effectifs d’une entreprise est toutefois nettement plus courte. Grâce à l’immobilier flexible, une entreprise peut estimer la croissance de son budget et de ses effectifs dans un à deux ans, au lieu de cinq ans ou plus.
4. Commentaires des employés : les entreprises doivent prendre des décisions immobilières en fonction de ce que veulent les employés. Grâce à des sondages et à des réévaluations cohérentes, les entreprises peuvent déterminer les préférences individuelles des employés quant à l’endroit et à la façon dont ils préfèrent travailler.
5. Options en matière d’espace : les entreprises devraient utiliser divers types d’espaces de bureau à l’avenir, y compris les bureaux à long et à court terme, les bureaux à la carte et le travail à domicile. Il existe plus d’options d’espace de travail qu’auparavant, y compris WeWork All Access, qui permet aux employés de travailler à partir des bureaux de leur choix. Pour assurer une flexibilité maximale, les chefs d’entreprise peuvent désormais regrouper ces variantes lors de la reconstruction de leurs portefeuilles.
6. Structures de transaction flexibles : WeWork explore de nouvelles options flexibles proposées aux entreprises, comme le transfert d’obligations financières d’un actif à un autre au sein d’une région. Cela ferait du modèle en étoile ( English ) présenté ci-dessous une solution viable, permettant aux entreprises d’ajuster leurs « rayons » dans une ville de manière périodique.

Nous considérerons 2020 comme l’année où le secteur de l’immobilier d’entreprise a traversé un changement structurel nécessaire qui profite aux utilisateurs en rendant l’immobilier flexible ( English ), de la même manière que l’infonuagique a profité à tant d’entreprises de la dernière décennie. Il s’agit d’un changement structurel majeur pour l’immobilier d’entreprise qui a été accéléré par la pandémie.

Les entreprises qui passent des formes traditionnelles d’utilisation de l’immobilier à des formes plus flexibles devront penser différemment au fur et à mesure que ces changements surviennent. Il n’y a toutefois pas lieu de s’inquiéter, nous traversons simplement la même transition que de nombreuses autres industries ont traversé les années précédentes. Le passage à l’immobilier flexible permettra aux entreprises de s’adapter rapidement, avec certitude, en limitant les inconvénients et sans faire de compromis quant à l’expérience des employés.

Michael King est directeur principal de l’équipe Entreprise de WeWork, il est responsable de la mise en œuvre et de l’exécution des stratégies de transaction et de portefeuille pour les plus grands clients de WeWork. M. King est titulaire d’une maîtrise en finances appliquées et il a de l’expérience en crédit-bail, en évaluation, en acquisitions et en désinvestissements dans les secteurs des bureaux, du commerce de détail et de l’industrie, exécutant des transactions en Australie, en Europe et aux États-Unis. Avant de travailler chez WeWork, M. King a travaillé dans le secteur des investissements pour REIT, un chef de file du marché.