Un bail immobilier commercial ( English ) standard peut être trop restrictif, en particulier pour les petites entreprises ( English ) et les entreprises en démarrage. Si vous recherchez la flexibilité, vous aurez besoin de baux plus courts et d’espaces de bureaux louables ( English ) qui conviennent à la taille de votre équipe, deux exigences qui peuvent être difficiles à négocier directement avec un propriétaire. C’est là que les contrats de sous-location commerciale peuvent s’avérer utiles.
Les contrats de sous-location commerciale ont un large éventail d’applications pour les espaces commerciaux comme pour les espaces de bureau. Vous les verrez souvent sous forme de magasins éphémères ( English ) et de restaurants, où les espaces commerciaux existants ou inutilisés sont temporairement loués à de nouveaux artistes ou créateurs, ou encore à des marques émergentes, pour attirer les clients et réduire les frais généraux.
Dans les bureaux, un contrat de sous-location commerciale permet aux locataires qui partent de couvrir une partie des frais de location dus au propriétaire jusqu’à l’expiration du bail. Les contrats de sous-location sont également utilisés lorsqu’un locataire réduit ses effectifs et souhaite sous-louer une partie de ses bureaux à une autre entreprise.
L’avenir du travail est flexible ( English ), et les sous-locations commerciales sont un moyen pour les petites entreprises et les entreprises en démarrage de tirer parti de cette idée.
Cet article fait partie de notre guide détaillé de l’immobilier commercial ( English ). Ici, nous allons discuter des bases des sous-locations commerciales, déterminer s’il s’agit d’une bonne idée pour votre entreprise, et examiner certains des risques et des avantages connexes. Commençons par préciser ce que nous entendons par « sous-location commerciale ».
Qu’est-ce qu’une sous-location commerciale?
Une sous-location commerciale est une entente de location d’un espace conclue avec un locataire plutôt que directement avec le propriétaire. Si le nouveau locataire (le sous-locataire) reprend un espace qui est en train de se libérer, il a souvent la possibilité de louer directement l’espace à l’expiration du bail. Dans d’autres cas, les deux locataires partagent l’espace jusqu’à ce que l’un d’eux ou les deux décident de déménager.
Quand la sous-location est-elle avantageuse?
Pour le locataire qui loue l’espace de bureau, la sous-location à une autre entreprise est un moyen de réduire les coûts mensuels ou d’éviter les frais de résiliation punitifs qui accompagnent la résiliation anticipée d’un contrat. Pour le propriétaire, les sous-locations commerciales permettent à un locataire de confiance de subdiviser une propriété entre plusieurs petites entreprises, garantissant un revenu de location pour l’ensemble de l’immeuble tout en évitant les tracas associés à la gestion de plusieurs locataires.
Pour les entreprises à la recherche d’un espace de bureau partagé, une sous-location commerciale permet de trouver un espace abordable à des conditions de location très flexibles. Les locataires commerciaux sont incités à trouver rapidement de nouveaux locataires, de sorte qu’il coûte généralement moins cher de sous-louer des espaces que de traiter directement avec le propriétaire. Les conditions flexibles d’une sous-location commerciale conviennent également aux petites entreprises et aux entreprises en démarrage qui n’ont pas besoin de beaucoup d’espace ou d’un bail à long terme.
Avantages et inconvénients de la sous-location commerciale
Comme tout autre type de bail ( English ), la sous-location d’espaces de bureau partagés auprès d’une autre personne ou d’une autre entreprise présente des avantages et des inconvénients.
Les avantages d’une sous-location comprennent ce qui suit :
- Cela coûte moins cher. Étant donné qu’ils font généralement partie d’un plus grand bureau, les espaces sous-loués sont plus économiques. Vous pouvez économiser de l’argent sur les dépenses partagées telles que la connexion Internet, les commodités et la sécurité, et vous n’aurez peut-être pas besoin de contribuer à la maintenance et à l’entretien des espaces communs, des toilettes et des ascenseurs, ce qui est particulièrement important de nos jours étant donné le renforcement des mesures de nettoyage et de distanciation physique ( English ) dans les immeubles.
- Vous pouvez négocier l’accès à l’espace et aux équipements partagés. En tant que sous-locataire, vous n’aurez pas besoin d’acheter des articles onéreux tels que des photocopieuses et des imprimantes, car votre sous-bailleur aura probablement déjà ces articles sur place. L’accès aux salles de conférence, aux cuisines et aux autres espaces communs peut également être négocié dans le cadre de votre loyer mensuel.
- Vous pouvez profiter de plus de choix et de variété. La sous-location ouvre la porte à de nombreux petits espaces de bureau partagés dans une plus grande variété d’emplacements et pour des périodes beaucoup plus courtes, ce qui est idéal pour les petites entreprises et les entreprises en démarrage.
Il est également important que vous teniez compte de ces inconvénients lors de vos négociations avec un sous-bailleur afin de bien connaître les limites que vous devrez respecter en tant que sous-locataire.
- Vous ne pouvez pas modifier l’espace. La plupart des espaces commerciaux sous-loués sont loués « tels quels », ce qui signifie que vous n’aurez pas la même liberté d’adapter ou de modifier la configuration de l’espace en fonction de vos besoins que si vous louiez directement auprès du propriétaire.
- Vous êtes soumis aux conditions du bail sous-jacent. Vous serez lié par les conditions de l’entente de votre sous-bailleur avec son propriétaire et par celles de votre propre contrat de sous-location, alors assurez-vous de comprendre et d’accepter les deux documents.
- L’entretien et les réparations peuvent prendre plus de temps. Plus il y a d’intermédiaires entre vous et la personne responsable des réparations de l’immeuble, plus vous pouvez vous attendre à des retards en cas de problème.
Y a-t-il des risques pour les sous-locataires?
Comme pour toute transaction commerciale, la conclusion d’un contrat de sous-location commerciale comporte certains risques. Beaucoup de ces risques sont liés à la situation financière de la personne ou de l’entreprise qui gère votre sous-location.
Par exemple, si votre sous-bailleur ne respecte pas son contrat de location avec le propriétaire, ce dernier a généralement le droit de vous expulser, que vous ayez ou non respecté les obligations de votre contrat de sous-location. Vous pouvez vous protéger en négociant une clause de « droit de remédiation », qui permet aux sous-locataires de payer le loyer directement au propriétaire en cas de défaillance du sous-bailleur.
Le propriétaire peut également être en mesure d’annuler le contrat s’il conteste les conditions de votre contrat de sous-location ou le type d’entreprise que vous exploitez. C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre les conditions du bail sous-jacent, ainsi que la situation financière de votre sous-bailleur, avant d’entamer des négociations. Si votre sous-bailleur n’est pas disposé à partager ces documents, cela peut indiquer qu’il n’est pas sûr de pouvoir remplir les obligations de son propre bail.
Comment négocier un contrat de sous-location commerciale
Vous trouverez en ligne un certain nombre de modèles de contrat de sous-location commerciale, dont cet exemple de contrat de LawDepot. Si vous n’êtes pas certain des détails ou si votre sous-location nécessite des conditions non standards, il serait sage d’obtenir l’aide d’un avocat ou d’un courtier en immobilier commercial pour finaliser le processus.
Préparez toutes les informations nécessaires pour conclure le contrat de sous-location, y compris les noms de toutes les parties concernées, les dates de début et de fin de la sous-location, le montant du loyer et d’autres frais divers. Un contrat de sous-location commerciale nécessite également le consentement écrit du propriétaire à la sous-location de l’espace. Cela peut prendre un certain temps, alors présentez votre demande le plus tôt possible.
Remarque : À ce stade, vous devriez avoir créé une société à responsabilité limitée ( English ) pour vous protéger, vous et votre entreprise, contre les types de responsabilités personnelles associées aux contrats de location.
Utiliser des locations flexibles avec WeWork au lieu d’une sous-location commerciale
Trouver l’espace de bureau idéal pour votre équipe afin de répondre à vos besoins financiers et inspirer votre meilleur travail ( English ) peut être une tâche intimidante, surtout si vous êtes à la recherche de locations à court terme et de conditions flexibles. En faisant affaire avec WeWork, vous pouvez éviter les maux de tête liés à la négociation d’un contrat de sous-location commerciale traditionnelle et vous concentrer sur la recherche d’espaces de bureau partagés ( English ) qui répondent aux besoins de votre entreprise.
Ce n’est pas pour rien que WeWork est considérée comme le lieu de travail de demain. Quelle que soit la taille de votre entreprise, vous pourrez trouver des bureaux de conception élégante qui sont gérés par des professionnels dans des villes du monde entier, ce qui permettra à votre équipe de s’adapter à son propre rythme en lui donnant l’espace et la souplesse nécessaires pour faire ce qu’elle fait le mieux.
Steve Hogarty est un rédacteur et journaliste basé à Londres. Il est rédacteur en chef de la section voyages du journal City AM et rédacteur adjoint du magazine City AM, où il se spécialise dans les domaines de la technologie, des voyages et du divertissement.
