L’idée d’espace flexible suscite un intérêt croissant depuis ces dernières années, mais en 2018, nous avons vu un profond bouleversement. L’année dernière, la quantité d’espace flexible à Manhattan seul a fortement augmenté pour atteindre 13,5 millions de pieds carrés, par rapport à 9,4 millions de pieds carrés en 2017, selon une étude du CBRE.
En particulier, les grandes entreprises commencent à adopter l’espace flexible. Pourquoi ? Depuis des dizaines d’années maintenant, les entreprises cherchent des moyens de rendre leurs coûts immobiliers variables afin de s’adapter rapidement aux fluctuations économiques, de la même manière que l’ont fait les services de fabrication, de recherche et de distribution. Et cela a du sens. Des espaces de travail flexibles permettent aux entreprises d’optimiser l’immobilier comme un actif souple plutôt qu’un actif fixe. Avec l’immobilier agile, vous pouvez choisir quelles dépenses en capital initiales seront consacrées à l’espace, et quels droits de contraction et d’agrandissement vous pouvez exploiter pour vous aligner sur vos besoins opérationnels.
Concentrons-nous sur les décisions financières que les entreprises prennent lorsqu’elles décident d’opter pour un bail traditionnel ou un espace flexible.
L’immobilier agile 1.0 : repenser le traditionnel
Quand est-il préférable d’utiliser un espace de travail flexible plutôt qu’un bail traditionnel ? La grande majorité des décideurs dans les grandes entreprises pensent à l’immobilier en termes de dépenses en capital.
La ligne vert foncé représente les coûts dans le temps d’un bail standard. En raison de l’investissement de départ important dans la rénovation et l’aménagement du bâtiment, le coût initial est élevé. Plus vous restez longtemps dans un espace, plus ces dépenses sont étalées dans le temps, et cela incite donc à signer un bail traditionnel plus long.
La ligne verte plus claire représente les coûts par année d’un bail flexible, où les coûts immobiliers et d’exploitation sont intégrés au coût global. La courbe reste assez plate au fil des ans. Vous pouvez voir qu’aux alentours de la quatrième année, les deux lignes convergent, et que rester dans un espace flexible devient relativement plus onéreux.
Le défi de la boule de cristal
Le problème avec ce modèle est qu’il suppose que vous pouvez prédire l’avenir et que le nombre d’employés sera constant.
Ce sont des réalités qui sont, bien sûr, impossibles à prévoir. Sur ce point, les clients du CBRE nous disent que même s’ils ont confiance dans l’orientation générale de leur entreprise, il peut y avoir un décalage de 10 à 25 pour cent, en fonction de facteurs imprévus comme la volatilité du marché, de leur secteur et de l’impact de la technologie sur leur entreprise.
L’introduction de l’incertitude et du risque du monde réel dans ce modèle change tout.
L’immobilier agile 2.0 : la valeur réelle de la flexibilité
Maintenant, appliquons le monde réel à ce modèle financier pour inclure les risques que rencontrent les entreprises au fil du temps.
Dans ce cas, au lieu de supposer que le nombre de 100 employés restera stable ou augmentera selon un taux déterminé, ce modèle est plus proche de la réalité car, en fait, le nombre peut atteindre 150 ou passer à 70 dans cinq ans.
Nous appelons ce cas Agile 2.0. En introduisant l’incertitude, vous pouvez voir que les deux lignes illustrant les coûts d’un espace standard et flexible, en réalité, ne convergent pas.
Ce que nous avons constaté, c’est que la valeur de la flexibilité est en fait supérieure au coût d’un bail flexible.. C’est de plus en plus de cette manière que les entreprises envisagent d’intégrer l’agilité dans leur portefeuille immobilier. Cela correspond aux réalités des entreprises à long terme, non à une solution fixe à court terme.
Comparaison des durées traditionnelles et flexibles
À titre d’exemple, examinons comment cela se manifeste dans les options de durées traditionnelles et flexibles :
- Traditionnel non-optimal : dans l’exemple traditionnel non-optimal, le taux d’inoccupation moyen de ce bâtiment est de 18 pour cent. Regardez le bloc jaune (ce scénario suppose que l’espace que vous louez a une terrasse sur le toit, représentée par le vert foncé en haut). Les lignes hachurées du triangle bleu représentent des possibilités de contraction pour vous permettre de rendre de l’espace, et les lignes hachurées jaunes représentent des possibilités d’agrandissement si vous souhaitez vous développer.
- Traditionnel optimal : dans ce modèle, nous avons introduit plus de flexibilité. Ici, vous occupez moins d’espace et avez un peu plus de possibilités d’agrandissement. Le taux d’inoccupation moyen peut ainsi tomber à 7 pour cent, tandis que la valeur actualisée nette (VAN) moyenne est inférieure de 11 pour cent. Dans ce scénario, si vous vous développez plus rapidement que prévu, il est possible que vous soyez un peu pénalisé. (Bien qu’une croissance très rapide serait toujours un bon problème à avoir.) Mais si vous vous développez à un rythme plus lent, vous êtes beaucoup plus protégé contre un risque de détérioration. Dans l’ensemble, la flexibilité vous apporte plus de valeur.
- Hybride optimal : regardons maintenant un bail hybride optimal. Les bandes vertes le long des étages inférieurs du bâtiment représentent des espaces de coworking d’entreprise et traditionnels. Ce sont des espaces dans lesquels vous pourriez vous développer mais qui sont occupés par des locataires de coworking dans l’intervalle. Dans le cadre de ce bail, l’inoccupation tombe à seulement 2 pour cent et les coûts moyens sont inférieurs de 14 pour cent. Et que vous ayez une croissance élevée ou faible, vos coûts seront finalement moins élevés par rapport aux autres baux.
L’avenir de l’immobilier agile
L’immobilier n’est plus l’actif statique qu’il était autrefois. De plus en plus d’entreprises cherchent à ajouter des composants souples à leurs portefeuilles, et nous estimons que cette tendance ne va que s’accentuer : les données indiquent que l’immobilier agile procure un véritable rendement économique.
Si vous souhaitez démarrer votre entreprise, pensez à votre activité et identifiez où l’espace flexible pourrait être profitable. En calculant l’impact des futurs possibles, il est clair qu’intégrer de l’espace de travail flexible dans votre portefeuille produira le meilleur rendement pour votre entreprise, maintenant et à l’avenir.
Pour en savoir plus sur l’immobilier agile, regardez le webinaire du CBRE et de WeWork, « La souplesse sans compromis : les secrets de l’immobilier agile ».
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Beth Moore, responsable du développement des partenaires, États-Unis, Canada et Israël chez WeWork ; Brandon Forde, directeur général exécutif, services de conseil et de transactions au CBRE ; et Christelle Bron, directrice générale principale, services de conseil et de transactions au CBRE, ont écrit cet article.
