Gagasan tentang ruang fleksibel telah mendapatkan momentum selama beberapa tahun, tetapi pada tahun 2018 ada perubahan penting yang terlihat. Tahun lalu, jumlah ruang fleksibel di Manhattan saja melonjak menjadi 13,5 juta kaki persegi, naik dari 9,4 juta kaki persegi pada tahun 2017, menurut penelitian CBRE.
Penyebab utamanya, perusahaan enterprise mulai memanfaatkan ruang fleksibel. Mengapa? Selama beberapa dekade ini, perusahaan mencari cara untuk menjadikan biaya real estat mereka berubah agar cepat beradaptasi dengan fluktuasi bisnis dengan cara yang sama yang telah dilakukan oleh departemen manufaktur, penelitian, dan distribusi. Alasan ini masuk akal. Ruang kerja yang fleksibel memungkinkan perusahaan memanfaatkan real estat sebagai aset yang tangkas daripada aset tetap. Dengan real estat yang tangkas, Anda dapat menetapkan mana belanja modal awal yang dialokasikan untuk ruangan, dan hak penyusutan dan perluasan mana yang dapat Anda manfaatkan agar sesuai dengan kebutuhan bisnis Anda.
Mari kita lihat keputusan keuangan yang dibuat oleh perusahaan saat memutuskan antara perjanjian sewa tradisional atau ruangan yang fleksibel.
Real estat yang tangkas 1.0: mengkaji ulang perjanjian sewa tradisional
Kapan saat yang tepat untuk menggunakan ruang kerja yang fleksibel dibandingkan dengan perjanjian sewa tradisional? Sebagian besar pengambil keputusan di perusahaan tingkat enterprise memikirkan tentang real estat terkait belanja modal.
Garis hijau gelap menunjukkan biaya dari waktu ke waktu dalam perjanjian sewa standar. Ada biaya awal yang tinggi karena pengeluaran di muka yang besar untuk renovasi dan menyiapkan gedung. Biaya ini akan tersebar seiring waktu, semakin lama Anda menggunakan ruangan, dan karena itu mendorong untuk menandatangani perjanjian sewa tradisional yang lebih lama.
Garis hijau yang lebih muda menunjukkan biaya per tahun dalam perjanjian sewa yang fleksibel, dengan biaya gedung dan operasional tidak terpisahkan dari biaya keseluruhan. Biaya ini relatif tetap sepanjang tahun. Anda dapat melihat bahwa di sekitar tahun keempat, dua garis bertemu, kemudian menjadi relatif lebih mahal untuk berada dalam ruang yang fleksibel.
Tantangan bola kristal
Masalah dalam model ini adalah asumsi bahwa Anda dapat memprediksi masa depan dan bahwa jumlah karyawan akan konstan.
Ini adalah realitas yang, tentu saja, mustahil untuk diprediksi. Hingga titik ini, klien CBRE memberi tahu kami bahwa meskipun mereka mungkin percaya diri dengan arah keseluruhan bisnis mereka, detail dari bisnis tersebut mungkin tidak terpenuhi 10 hingga 25 persen bergantung pada faktor yang tak terduga seperti volatilitas pasar, industri mereka, dan dampak teknologi pada bisnis mereka.
Memperkenalkan ketidakpastian dan risiko dari dunia nyata ke dalam model ini mengubah segalanya.
Real estat tangkas 2.0: nilai fleksibilitas sejati
Sekarang, mari kita terapkan dunia nyata dari model keuangan ini untuk menyertakan risiko yang dihadapi oleh perusahaan dari waktu ke waktu.
Dalam hal ini, alih-alih mengasumsikan 100 karyawan akan tetap stabil atau naik pada tingkat yang tetap, model ini lebih mendekati kenyataan; jumlahnya mungkin, pada kenyataannya, meningkat menjadi 150 atau menurun menjadi 70 dalam lima tahun.
Kami menyebutnya Agile 2.0. Dengan memperkenalkan ketidakpastian, Anda dapat melihat bahwa dua garis yang menggambarkan biaya ruang standar dan fleksibel, pada kenyataannya, tidak bertemu.
Kami menemukan bahwa nilai fleksibilitas sebenarnya lebih besar dibandingkan biaya sewa yang fleksibel. Kini semakin banyak perusahaan yang berpikir tentang membangun ketangkasan ke dalam portofolio real estat mereka. Inilah potret yang mencerminkan realitas bisnis jangka panjang, bukan solusi jangka pendek dan tetap.
Membandingkan konsep perjanjian sewa tradisional dan fleksibel
Contohnya, mari kita lihat bagaimana hal ini terwujud dalam opsi perjanjian sewa tradisional dan fleksibel:
- Tradisional non-optimal: Dalam konsep tradisional non-optimal, tingkat kekosongan rata-rata gedung ini adalah 18 persen. Lihat blok kuning (skenario ini mengasumsikan ruang yang Anda sewa memiliki dek atap, yang diwakili oleh warna hijau tua di atas). Garis palka segitiga biru mewakili peluang penyusutan ruangan agar Anda mengurangi penggunaan ruang, dan garis palka kuning mewakili peluang ekspansi jika Anda ingin melakukan perluasan.
- Tradisional optimal: Dalam model ini, kami memperkenalkan fleksibilitas yang lebih tinggi. Di sini, Anda menempati ruang lebih sedikit dan memiliki beberapa opsi perluasan lebih banyak. Ini memungkinkan tingkat kekosongan rata-rata turun menjadi 7 persen, sementara rata-rata nilai bersih saat ini (NPV) 11 persen lebih rendah. Dalam skenario ini, jika Anda tumbuh lebih cepat dari yang diharapkan, Anda mungkin akan dikenakan penalti sedikit. (Meskipun pertumbuhan yang sangat cepat masih menjadi masalah yang baik). Tetapi, jika Anda tumbuh pada laju yang lebih lambat, Anda jauh lebih terlindungi dari risiko penurunan. Secara keseluruhan, fleksibilitas memberi Anda nilai lebih.
- Hibrida optimal: Sekarang, mari kita lihat konsep perjanjian sewa hibrida yang optimal. Pita hijau di sepanjang lantai bawah gedung mewakili ruang kerja perusahaan dan ruang kerja tradisional. Ini adalah ruang yang dapat Anda kembangkan tetapi diisi oleh rekanan penyewa untuk sementara waktu. Dalam konsep perjanjian sewa ini, kekosongan turun menjadi hanya 2 persen dan biaya rata-rata lebih rendah 14 persen. Dan terlepas dari apakah Anda memiliki pertumbuhan tinggi atau rendah, pada akhirnya Anda akan memiliki biaya lebih rendah dibandingkan dengan perjanjian sewa lainnya.
Masa depan real estat yang tangkas
Real estat bukan lagi aset statis seperti dulu. Semakin banyak perusahaan yang ingin menambahkan komponen fleksibel ke dalam portofolio mereka, dan kami perkirakan hal itu akan terus meningkat — data menunjukkan bahwa ada keuntungan ekonomi nyata dengan real estat yang fleksibel.
Jika Anda ingin memulai, pikirkan bisnis Anda dan identifikasi bagaimana ruang fleksibel dapat bermanfaat. Dengan menghitung dampak masa depan potensial, jelas bahwa membangun ruang kerja yang fleksibel ke dalam portofolio Anda akan memberikan keuntungan terbaik untuk bisnis Anda sekarang, dan di masa depan.
Untuk mempelajari selengkapnya mengenai real estat yang fleksibel, tonton webinar CBRE dan WeWork, "Agility without compromise: secrets of agile real estate."
WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges.
Beth Moore, kepala pengembangan pialang, AS, Kanada, dan Israel di WeWork; Brandon Forde, direktur pelaksana eksekutif, layanan konsultasi dan transaksi di CBRE; dan Christelle Bron, direktur pelaksana senior, layanan konsultasi dan transaksi di CBRE, menulis artikel ini.
