Il costo del leasing di uno spazio ad uso ufficio ( English ) è superiore non solo al canone mensile, ma occorre anche considerare i costi di allestimento. In un edificio nuovo di zecca, lo spazio può essere ridotto all’essenziale, quattro pareti e un pavimento di cemento, lasciando agli affittuari il compito di configurare il resto in base alle loro esigenze. Effettuare il lavoro di costruzione necessario per trasformare il nucleo di un edificio in un ambiente di lavoro può comportare costi elevati ed è qualcosa che occorre tenere in considerazione attentamente quando si sta cercando un immobile ad uso commerciale adatto ( English ) per la propria attività.
Per trovare l’immobile perfetto al giusto prezzo, è necessario tener conto di tutti i costi legati alla costruzione di edifici ad uso commerciale.
Come vengono calcolati i costi?
La ripartizione dei costi di costruzione di immobili ad uso commerciale può variare enormemente sulla base di questi fattori:
- Esigenze dell’affittuario: per quanto riguarda gli spazi ad uso ufficio, un call center ha esigenze diverse rispetto a uno studio medico o legale. Rifiniture di pregio e spazi specializzati comportano anche costi più elevati.
- Condizioni della proprietà: per edifici appena costruiti saranno necessari lavori di allestimento più dispendiosi rispetto a un vecchio immobile i cui spazi erano già stati allestiti per un affittuario precedente. È anche vero che spazi più vecchi potrebbero anche aver bisogno di lavori di ristrutturazione ( English ) più impegnativi prima che possano essere occupati.
- Costo di materiali e manodopera: varia in base alla regione e alla qualità del progetto.
Ogni lavoro è unico. Quando un affittuario decide esattamente ciò di cui ha bisogno, viene definito un prezzo e il costo finale dell’allestimento verrà calcolato come prezzo medio per metro quadrato.
Di solito, il proprietario e l’affittuario dividono i costi di costruzione di edifici ad uso commerciale, negoziati come parte del contratto di locazione ( English ). Questo aspetto può essere gestito in vari modi. In caso di un allestimento chiavi in mano, il padrone di casa gestisce ogni cosa e fornisce all’affittuario uno spazio pronto all’uso. In caso di lavori di ristrutturazione da parte dell’affittuario, quest’ultimo gestisce autonomamente i lavori, ma gli viene riconosciuto un contributo per pagare gli interventi. Anche se è improbabile che lo stesso sia sufficiente a coprire tutta la spesa, consente comunque di pagare alcuni dei costi di allestimento del nuovo spazio commerciale per adeguarlo alle proprie esigenze.
In genere, il contributo riconosciuto all’affittuario per i lavori di ristrutturazione viene quantificato in base al costo al metro quadrato, quindi il costo finale dei lavori di allestimento al metro quadrato è pari al costo totale meno il contributo.
Indipendentemente da chi gestisce i lavori di allestimento e da chi li paga, è importante negoziare tutte le specifiche di locazione ( English ) prima di firmare. Altrimenti, gli affittuari potrebbero ritrovarsi con uno spazio non adatto alle loro esigenze e poi dover spendere più soldi per sistemare le cose. La chiarezza sui requisiti di allestimento significa che alla fine tutti ottengono ciò che vogliono senza dover farsi carico di ulteriori costi.
Costi di costruzione stimati per allestimenti interni aziendali
Il costo di un allestimento commerciale varia, ma il costo medio di un edificio ad uso commerciale per metro quadrato è di €584 al metro quadrato ($65 al piede quadrato) con finiture standard. Ma si tratta solo di una media: a seconda delle esigenze dell’affittuario e delle condizioni dell’edificio, i costi potrebbero aumentare o diminuire. Anche la posizione dell’edificio riveste una grande importanza: i costi di costruzione a New York sono superiori a quelli di Dallas, ad esempio.
In pratica, ci si può aspettare di pagare qualsiasi tipo di spazio da €448 a €1.345 al metro quadrato (da $50 a $150 al piede quadrato). Se si tratta di uno spazio di prima generazione – locali nuovi per i quali non è stato ancora effettuato l’allestimento – a queste stime occorre aggiungere €90 al metro quadrato ($10 al piede quadrato). Nella parte bassa di quella fascia di prezzo, si avrà uno spazio ad uso ufficio essenziale al massimo. Nella fascia alta, si avranno particolari e finiture di pregio ( English ) adeguati a uno spazio executive. Nel caso in cui l’ufficio necessiti di spazi specializzati, ad esempio una zona cucina ( English ) o un centro fitness, ci si può aspettare di pagare ancora di più.
Anche se le ripartizioni dei costi di costruzione commerciale sono difficili da stimare, gli affittuari possono esercitare un maggiore controllo su di esse. Scegliere uno spazio più rifinito, anche se non è perfetto, può ridurre significativamente i costi. E anche quando si tratta di nuove costruzioni, gli affittuari possono progettare e completare gli spazi in base al loro budget.
Costi dei lavori e costi dei servizi
Quando si calcolano i costi dell’allestimento di spazi ad uso commerciale, è probabile notare riferimenti a costi dei lavori e costi dei servizi. Per fortuna, una volta acquisita familiarità con la terminologia, è abbastanza semplice distinguerli.
I costi per i lavori sono riferiti a migliorie fisiche che resteranno anche dopo che gli affittuari si saranno trasferiti, e comprendono elementi quali porte, finestre, verniciatura, moquette, impianto di riscaldamento, ventilazione e condizionamento, impianto idraulico e qualsiasi altro tipo di miglioria fisica. Rientrano tra i costi per i lavori anche la manodopera, che in genere costituisce la spesa maggiore di un allestimento.
I costi per i servizi riguardano invece tutto ciò che non comporta migliorie fisiche all’immobile, ad esempio i permessi di costruzione, le spese legali e i costi di ispezione. Quando si stima il costo totale di un allestimento, questo tipo di costi è di solito facile da stimare, perché sono abbastanza standard indipendentemente dall’entità del lavoro complessivo.
Come calcolare il costo medio al metro quadrato di edifici ad uso commerciale
Calcolare il costo al metro quadrato per gli edifici ad uso commerciale può essere un po’ più complicato di quanto ci si possa aspettare, perché è possibile farlo in diversi modi. Per quanto riguarda l’affitto di spazi ad uso ufficio ( English ), il costo al metro quadrato si calcola spesso su base annua. Ciò significa calcolare il canone di un immobile, poi gli affittuari devono moltiplicare il costo indicato al metro quadrato per il numero di metri quadrati e poi dividere per 12.
Tuttavia, in diverse parti degli Stati Uniti, il prezzo può essere calcolato in modo diverso. In California, ad esempio, il costo al metro quadrato per gli affitti di locazione commerciale è generalmente indicato su base mensile. Anche altre spese mensili possono influire sul costo al metro quadrato: ad esempio, nel caso di un contratto d’affitto con tutte le spese a carico (triple net lease) ( English ), gli affittuari devono farsi carico anche delle imposte, delle assicurazioni e dei costi di manutenzione. Poi, ovviamente, vi sono i costi per l’allestimento, che possono aumentare significativamente le spese quando ci si trasferisce.
È bene verificare di aver capito esattamente quale prezzo viene quotato – e se è comprensivo di tutto – prima di prendere decisioni sullo spazio di leasing ( English ).
WeWork vs tipi tradizionali di allestimenti per spazi ad uso ufficio commerciale
L’allestimento di uno spazio commerciale tradizionale può essere dispendioso in termini di tempi e di costi. E quando ci si vuole concentrare sulla crescita della propria azienda, potrebbe accadere di non essere interessati a cercare l’immobile giusto e adattarlo alle proprie esigenze.
Se si tratta di allestire un ufficio commerciale tradizionale, gli affittuari hanno un maggiore controllo sulle modalità di costruzione dello spazio, ma questo è un privilegio che costa tempo e denaro. E, peggio ancora, i lavori di costruzione potrebbero andare oltre il costo preventivato o non rispettare il programma, a discapito dell’attività aziendale. Per le piccole imprese o le startup potrebbe essere difficile trovare i fondi per un allestimento di qualità.
Lo spazio ad uso ufficio WeWork viene fornito realizzato e chiavi in mano. Non c’è bisogno di gestire i problemi e i costi derivanti dal realizzare un allestimento di qualità, perché gli spazi di lavoro sono già rifiniti con materiali di pregio ( English ) e dotati di tutti i servizi. Inoltre, WeWork offre uno spazio flessibile ( English ) adatto al personale, ora e in futuro. Gli affittuari hanno a disposizione tutto lo spazio necessario a fronte di un solo canone mensile noto. Non può essere più facile di così.
WeWork è spazi per ufficio ad uso commerciale senza problemi e senza ritardi. Tutto quello che occorre fare è scegliere la sede e la data di trasferimento, e sarete pronti per mettervi al lavoro.
Elizabeth Harper è una scrittrice e redattrice che vive ad Austin, Texas. È direttrice editoriale del sito di intrattenimento Blizzard Watch e si occupa di tecnologia consumer, finanza personale e intrattenimento su Internet.