I vantaggi finanziari derivanti dalla versatilità degli immobili

Negli ultimi anni, l’idea dello spazio flessibile sta prendendo sempre più piede. Ma è stato, in particolare, nel 2018 che abbiamo assistito a un profondo cambiamento. Una ricerca del gruppo CBRE rivela che lo scorso anno nella sola Manhattan la presenza degli spazi flessibili è stata di 40 milioni di metri quadrati, rispetto ai 28 milioni del 2017. 

In particolare, le aziende hanno iniziato a considerare gli spazi flessibili. Perché? Da anni, le imprese cercano di diversificare le spese per i beni immobili così da adattarsi rapidamente alle fluttuazioni economiche allo stesso modo del settore manifatturiero, della ricerca e della distribuzione. Dietro tutto questo c’è una logica: gli spazi di lavoro flessibili consentono alle aziende di sfruttare i beni immobili come risorse versatili, non più statiche. Un bene immobile versatile consente di scegliere quanto capitale iniziale destinare agli spazi e quali diritti di contrazione ed espansione utilizzare per adattarsi alle esigenze dell’azienda.

Ma concentriamoci sulla decisione finanziaria che le aziende prendono quando decidono di scegliere uno spazio di lavoro flessibile anziché uno tradizionale.

La versatilità del bene immobile 1.0: ripensare lo spazio tradizionale 

Quando ha senso scegliere uno spazio di lavoro flessibile anziché uno tradizionale? All’interno di un’azienda, sono molti a pensare ai beni immobili come a un investimento necessario.

La linea di colore verde scuro rappresenta i costi sostenuti nel tempo per l’affitto di uno spazio standard. Per via dei notevoli costi di ristrutturazione e di configurazione dell’edificio, la spesa iniziale da sostenere è elevata e poiché quest’ultima è distribuita a seconda del tempo di utilizzo di uno spazio, l’azienda preferisce firmare un contratto di locazione a lungo termine. 

La linea di colore verde chiaro rappresenta i costi annuali relativi a uno spazio flessibile. Per quest’ultimo, i costi di ristrutturazione e di esercizio sono compresi nella spesa totale, che tende ad essere relativamente costante nel corso degli anni. È possibile notare come, intorno al quarto anno, le due linee convergano e le spese relative allo spazio flessibile tendano ad aumentare. 

La sfera di cristallo

Il problema di questo modello è che sembra voler predire il futuro e non tiene conto che il numero di dipendenti può variare.

Si tratta di realtà che, ovviamente, sono impossibili da prevedere. Su questo punto, i clienti del gruppo CBRE ci dicono che, sebbene siano ottimisti per quanto riguarda la direzione complessiva della loro attività, potrebbero sforare nel dettaglio del 10-25%, a seconda di fattori imprevisti quali volatilità del mercato e del settore industriale e l’effetto della tecnologia sulla loro attività.

Tutto cambia se inseriamo in questo modello l’incertezza e il rischio del mondo reale.

La versatilità del bene immobile 2.0: il valore reale della flessibilità

Ora, applichiamo a questo modello economico i fattori del mondo reale, ovvero i rischi che le aziende affrontano nel corso degli anni. 

In questo caso, se si presuppone un organico di 100 dipendenti variabile nel tempo, il modello è molto più vicino alla realtà. Infatti, nell’arco di cinque anni è probabile che il numero di dipendenti aumenti a 150 o diminuisca a 70. 

Ci riferiamo a questa circostanza come "Versatilità 2.0". Introducendo il fattore dell’incertezza, è possibile notare infatti come le due linee, che rappresentano i costi di uno spazio standard e di uno flessibile, non convergano.

Quello che abbiamo scoperto è che il valore della flessibilità è di gran lunga maggiore del costo di un contratto di locazione flessibile. Questo modo di pensare è diventato sempre più comune tra le aziende che vogliono un portafoglio immobiliare più versatile. È una fotografia che riflette le realtà imprenditoriali a lungo termine, non più a breve termine e con soluzioni statiche.

Contratti di locazione tradizionali e flessibili a confronto

Diamo uno sguardo a come ciò si manifesti nei contratti tradizionali e flessibili:

• Tradizionale non ottimale: in questo caso, il tasso di sfitto dell’edificio è del 18%. Osserviamo il blocco giallo (questo scenario presuppone che lo spazio in affitto abbia una terrazza, rappresentata dal rettangolo verde scuro in alto): le aree tratteggiate in blu rappresentano probabili contrazioni per cui è possibile restituire degli spazi , mentre quelle tratteggiate in giallo rappresentano opportunità di espansione. 

• Tradizionale ottimale: in questo caso, abbiamo previsto una maggiore flessibilità. Lo spazio occupato è minore e si hanno maggiori opportunità di espansione. Ciò consente di ridurre il tasso di sfitto al 7%, con un valore attuale netto (NPV) medio inferiore dell’11%. In questo scenario, se l’azienda si espandesse più rapidamente del previsto potrebbe essere penalizzata. (Ma un tasso di crescita rapido sarebbe una problematica che molti affronterebbero volentieri). Qualora la crescita fosse un più lenta, tuttavia, l’azienda sarebbe più protetta dal rischio di un’evoluzione negativa. Nel complesso, la flessibilità dà più valore all’azienda.

• Ibrido ottimale: diamo ora un’occhiata a un contratto di locazione ibrido ottimale. Le aree verdi lungo i piani inferiori dell’edificio rappresentano spazi di coworking tradizionali e aziendali. Questi sono spazi che è possibile utilizzare per crescere ma che, allo stesso tempo, sono destinati al coworking. In questo contratto di locazione, il tasso di sfitto diminuisce fino al 2% mentre i costi medi netti sono inferiori del 14%. E, indipendentemente dal tasso di crescita, i costi sostenuti saranno inferiori rispetto a qualsiasi altro contratto di locazione. 

Il futuro dell’immobile versatile

Il settore immobiliare non è più l’attività statica di una volta. Sono sempre di più le aziende che cercano modi per rendere più versatile il proprio portafoglio, e la tendenza prenderà sempre più piede: i dati dimostrano che la versatilità degli immobili comporta un reale rendimento economico.

Chi sta cercando di inserirsi nel mercato deve individuare il luogo in cui uno spazio flessibile potrebbe essere vantaggioso per la sua impresa. Considerando gli effetti dei contratti a termine, è chiaro che uno spazio di lavoro flessibile nel suo portafoglio porterebbe maggiore profitto alla sua azienda, oggi e in futuro. 

Per ulteriori informazioni sui beni immobili versatili guarda il webinar di CBRE e WeWork, "La versatilità senza compromessi: i segreti degli immobili versatili."

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Beth Moore, responsabile sviluppo broker, Stati Uniti, Canada e Israele presso WeWork; Brandon Forde, direttore esecutivo, consulenza e servizi di transazione presso CBRE, e Christelle Bron, senior managing director, advisory e servizi di transazione presso CBRE, hanno scritto questo articolo.