標準的な商業用不動産リース ( English )は、特にスモールビジネス ( English )やスタートアップ企業にとって制限が厳しすぎることがあります。柔軟性を求める場合、チームの規模に合わせたより短いリース期間と賃貸可能なオフィススペース ( English )が必要です。しかし、この二つの条件については、不動産所有者との直接交渉が難しい場合があります。このような場合に、商用サブリース契約が役立ちます。
商用サブリース契約は、小売店にとっても、オフィススペースとして使用する場合でもさまざまな用途に使えます。多くの場合、この形態はポップアップショップ ( English )やレストランに利用されます。これによって、既存の、あるいは未使用の小売スペースが一時的に新しいアーティスト、デザイナー、新興ブランドに貸し出され、少ない費用で効果的に集客することができます。
オフィスとして利用する場合、退去するテナントは、商業サブリース契約を使うことによってリースの期限が切れるまでの賃貸料の一部をまかなうことができます。また、テナントが事業を縮小しており、オフィスの一部を別の会社に転貸したい場合にもよく使用されます。
商業サブリースは、スモールビジネスやスタートアップが柔軟な「働き方の未来」 ( English )による恩恵を受けることができる方法の 1 つです。
この記事は、商業用不動産を理解するための幅広いガイド ( English )の一部です。ここでは、商用サブリースの基本をはじめ、商用サブリースが貴社のビジネスにとって有用かどうか、および関連するいくつかのリスクと特典についてご説明します。まずは、このガイドにおける商用サブリースの意味についてお話ししましょう。
商用サブリースとは
商用サブリースは、不動産所有者から直接ではなく、テナントから間接的にスペースをリースする契約です。多くの場合、新しいテナント（転借人）が空いているスペースを引き継ぎ、元の賃借人のリース契約が終了したときにスペースを不動産所有者から直接リースできるオプションが与えられます。それ以外の場合は、一方あるいは両方が先にスペースから退去するまで、両方のテナントがスペースを共有します。
サブリースはどんな場合に有用か
オフィススペースをリースしているテナントは、他のビジネスにスペースを転貸することにより、月々のコストを削減したり、契約の早期解約に伴う解約料を回避したりできます。物件の所有者は、商用サブリースにより、信頼できるテナントのスモールビジネス間での物件の細分化を支援でき、複数のテナントと取引する手間を省きつつ、建物全体の賃貸収入を確実に得ることができます。
共用オフィススペースを探している企業にとって、商業サブリースは、非常に柔軟なリース条件で手頃なスペースを見つけるチャンスです。商用スペースの賃借人は、新しいテナントをすばやく見つけたいと考えているため、転貸は一般的に家主と直接取引するよりも安価です。商用サブリースが提供する柔軟な条件は、大きなスペースや長期間のリースを必要としないスモールビジネスやスタートアップにも適しています。
商用サブリースの長所と短所
あらゆる種類のリース ( English )同様、他の個人や会社から共有オフィススペースをサブリースすることには、特典がある反面、潜在的なデメリットもあります。
サブリースの利点には、以下のようなものが挙げられます。
- コストを削減できる。商用サブリースのスペースは通常、大きなオフィスの一部であるため、賃貸料が安価という特長があります。また、インターネット、光熱費、セキュリティなどの共益費を節約でき、共用エリア、トイレ、エレベーターのメンテナンスや維持費を支払う必要がない場合があります。これは、ビル清掃が強化されソーシャルディスタンスの実践が必須である ( English )現在、特に重要であるといえます。
- スペースや設備を共用できる。転借人は、コピー機やプリンターなどの高価なアイテムを購入する必要がありません。元の賃借人が用意した設備がすでにスペース内に存在する可能性が高いからです。会議室やキッチン、その他の共用エリアへのアクセスも、月々の賃貸の一部として交渉することができます。
- より多くの選択肢と多様性が提供される。サブリースを利用すると、さまざまなロケーションの小規模な共用オフィススペースを短期間で利用できるようになります。これは、スモールビジネスやスタートアップにとって理想的です。
一方、転借人として賃借人と交渉する際には、商用サブリースにおける転借人としてのデメリットも理解しておく必要があります。
- レイアウトの変更ができない。ほとんどの商業用サブリースは「現状のまま」貸し出されます。つまり、不動産所有者から直接リースする場合のようにニーズに合わせてスペースのレイアウトを調整・変更することはできません。
- 元の契約条件も対象となる。転借の際には、不動産所有者と元の賃借人が交わした契約条件、および元の賃借人との転貸の条件の両方が適用されます。契約に同意する前に両方を理解する必要があります。
- メンテナンスと修理に時間がかかる場合がある。貴社とビル修理の担当者の間に距離があればあるほど、何か問題が発生した場合に予想される遅延が大きくなります。
サブリースにリスクはあるか
他のすべての商取引と同様、商用サブリース契約を締結する際にはいくつかのリスクが伴います。これらの多くは、不動産所有者と直接賃貸契約を結ぶ元の賃借人の行動が原因となるものです。
たとえば、元の賃借人に不動産所有者との賃貸借契約の不履行があった場合、所有者は通常、転貸の義務を果たしているかどうかに関係なく、転借人を立ち退かせる権利を有します。これを防ぐには、「異議を申し立てる権利」について交渉します。これにより、元の賃借人が債務不履行に陥った場合に、転借人が家主に直接家賃を支払うことができます。
さらに不動産所有者は、貴社の転貸の条件または貴社のビジネスの種類に問題がある場合、契約を無効にする権限を持っている可能性があります。そのため、交渉を開始する前に、所有者と元の賃借人とのリースの条件、さらに賃借人の財務状況を完全に理解しておくことが重要です。元の賃借人がこれらの記録の共有を拒否する場合、これは賃借人が自身のリースの義務を果たす能力に自信がないことを示している可能性があります。
商用サブリース契約を作成する方法
LawDepot によるこちらの例を含め、商用サブリースの契約書のテンプレートはインターネットで探すことができます。より詳細な情報が必要な場合や、サブリースに関する条件に一般的ではないものが必要な場合は、弁護士あるいは商用不動産ブローカーのサポートを受けて手続きを完了することをお勧めします。
関係者全員の氏名、サブリースの開始日と終了日、賃貸料の金額、その他の雑費など、サブリース契約を結ぶために必要なすべての情報を事前に準備・把握しておきましょう。商用サブリース契約には、スペースを転貸することに対する不動産所有者からの書面による同意も必要です。これには時間がかかる場合があるため、できるだけ早い段階で要請することをお勧めします。
補足：この段階までに、リース契約に伴う個人的な債務から貴社と貴社のビジネスを保護するために LLC を作成 ( English )しておく必要があります。
商用サブリースの代わりに WeWork で柔軟なリースを使用する
チームの財務上のニーズを満たし、業務のニーズに最適 ( English )なオフィススペースを見つけるのは、特に短期リースと柔軟な契約条件で探そうとしている場合、困難な作業になる場合があります。WeWork では、商用サブリースについての交渉という頭痛の種でもあった従来のプロセスをスキップして、会社のニーズを満たす共用オフィススペースを見つける ( English )ことに集中できます。
WeWork が未来のワークスペースと評価されているのには理由があります。WeWork では、世界中の都市に美しく設計され専門的に管理されたあらゆる規模のビジネス向けのオフィスをご用意しています。これにより、貴社のチームが自身のスペースで新しい環境に適応でき、最高の状態で業務にあたることのできる規模と柔軟性がもたらされます。
Steve Hogarty は、ロンドンを拠点とするライター兼ジャーナリストです。City AM 新聞で旅行記事の編集者として、City AM マガジンでは編集局次長として働いており、テクノロジー、旅行、エンターテイメントを専門としています。
