オフィススペースの賃貸にかかるコストは、月々の賃貸料だけではありません。ビルドアウトにかかる費用も考慮する必要があります。新しく建てられた物件のスペースは、四方の壁とコンクリートの床といった基本的なものはありますが、残りのスペースはテナントがニーズに合わせて設計しなくてはいけません。そのような物件をオフィスとして使うために環境を整えるには、多額の費用が必要になる可能性があります。—これは、ビジネスのニーズにあった商業用不動産を探す場合、慎重に検討しなくてはいけない要素のひとつです。
ニーズに合った、かつ最適な賃料の物件を見つけるには、商業ビルの建設に伴うすべての費用について理解する必要があります。
ビルドアウトにかかる費用の計算方法
商業ビルの建設費の内訳は、以下の要因によって大きく異なります。
- テナントのニーズ：オフィススペースのコールセンターは、医療機関や法律事務所のコールセンターとは違います。ハイエンドなインテリアを使用したり特別に空間を設計するということは、高コストを意味します。
- 物件の条件：新しく建てられた物件は、以前のテナントの使用目的に合わせて建てられた古い物件よりも多くのビルドアウトを必要とします。古い物件では、新しいテナントを受け入れる準備の際、アップグレードが必要になる場合があります。
- 材料費および人件費：これは、地域とビルドアウトの品質によって異なります。
ビルドアウトには、さまざまなものがあります。テナントが必要とする要素を正確に提示した段階で価格が設定され、最終的な構築コストは 1 平方フィートあたりの平均価格として見積もられます。
通常、物件所有者とテナントは、賃貸借契約の一部として商業建設費を交渉のうえ分割します。これは、さまざまな方法で処理されます。すぐに使用できるようにするビルドアウトでは、物件所有者がすべてを処理し、入居可能なスペースを提供します。テナントリクエスト（TI）によるビルドアウトでは、増築の費用はテナントが自ら負担しますが、工事費は支給されます。支給された工事費でビルドアウトの費用を完全にカバーできる可能性は低いものの、新しい商業スペースを仕様に合わせるための費用の一部を相殺できる場合があります。
TI 手当は通常、1 平方フィートあたりのコストとしても表記されるため、1 平方フィートあたりの最終的なビルドアウトコストは、ビルドアウトコストから TI 手当を差し引いたものになります。
誰がビルドアウトを管理し、誰がそれを支払うかに関係なく、契約書にサインする前にリースに含まれるすべての仕様について交渉することが重要です。これを怠ると、テナントはニーズに合っていないスペースを契約することになり、結果的により多くの費用をかけてさまざまなものを直していかなくてはいけなくなります。ビルドアウト要件を明確にすることによって、誰もが想定外の費用をかけることなく、ニーズに合った物件を契約できるようになります。
企業向けインテリアに合わせたビルドアウトの推定建設費
商業ビルのコストはさまざまですが、1 平方フィートあたりの平均商業ビルコストは一般的にスタンダードなもので 65 ドルです。ただし、これは平均的なものです。テナントのニーズと建物の状態に応じて、コストは変動する可能性があります。これには、立地条件も大きな影響を与えます。たとえば、ニューヨークシティの建設費はダラスの建設費よりも高くなります。
実際は、1 平方フィートあたりのコストは 50 ドルから 150 ドルの間が一般的です。それが第 1 世代のスペース（これまでに一度もビルドアウトされていない物件）である場合、この見積もりに 1 平方フィートあたり 10 ドルを追加します。その価格帯の下限ランクでは飾り気のない基本的なオフィススペースを、上限ランクでは、エグゼクティブスペースに適した高品質のインテリアやデザインが施されたスペースを見つけることができます。また、オフィスにキッチンやフィットネスセンターなどの特別なスペースを希望する場合は、さらに多くの費用が必要となります。
商業不動産にかかる費用を見積もるのは困難ですが、テナントはそれをさまざまな方法でコントロールすることができます。完璧なスペースではなく、より完成した形に近いスペースを選択することで、コストを大幅に削減できます。また、新しい物件の場合でも、予算に応じて設計したり、仕上げたりすることが可能です。
ハードコストとソフトコスト
商用ビルドアウトにかかる費用を設定する際には、多くの場合、ハードコストとソフトコストを両方考慮しなくてはなりません。幸いなことに、用語の意味さえわかればこれらのコストを区別するのは非常に簡単です。
ハードコストは、テナントが去った後も残る物理的な改善にかかるコストを意味します。これには、ドア、窓、壁紙、カーペット、HVAC システム、配管、およびその他すべての物理的改善が含まれます。人件費もハードコストの一部です。これは通常、ビルドアウトの費用の中で一番大きなものです。
一方、ソフトコストとは、建築許可書、法定費用、検査費用など、物件の物理的な改善を伴わないすべてのものにかかるコストを意味します。ビルドアウトにかかるコストは程度に関係なく一般的な値を当てはめることができるため、これらの見積もりは通常、非常に簡単に推測できます。
商業用物件の 1 平方フィートあたりの平均コストを測定するには
商業用ビルの 1 平方フィートあたりのコストは、さまざまな計算で見積もりが作成されます。これは、予想よりも少し複雑になる可能性があります。商業オフィススペースの賃貸の場合、1 平方フィートあたりのコストは多くの場合年間コストとして提示されます。つまり、物件の月額家賃を決定するには、テナントは、記載されている 1 平方フィートあたりのコストに平方フィートの数を掛けてから、12 で割る必要があります。
ただし、これは国内でも地域によって異なります。たとえばカリフォルニア州では、商用賃貸物件 1 平方フィートあたりのコストは、通常、月単位で提示されます。その他の毎月の費用も 1 平方フィートあたりのコストに影響を与える可能性があります。たとえば、トリプルネット賃貸の場合、テナントは税金、保険、およびメンテナンスの費用も負担することとなります。そのうえで構築費用が上乗せされるため、入居費用が大幅に増加する可能性があります。
賃貸スペースについて決定を下す前に、見積もりとして提示されている価格と、それにすべてが含まれているかどうかを正確に把握する必要があります。
WeWork での商業用オフィススペースの構築は従来のものとどう異なるか
一般的な商業オフィススペースの構築には、時間とコストがかかります。さらに、ビジネスの成長に焦点を当てているときは、ニーズに合った最適なビルを探すことに使う余力がないかもしれません。
従来の商業オフィスのビルドアウトでは、テナントがスペースの構築方法をより細かくコントロールするには時間と費用がかかります。さらに悪いことに、建設の予算超過やスケジュールの遅延により、ビジネスを後退させてしまう可能性があります。スモールビジネスやスタートアップの場合、品質の高いビルドアウトに必要な資金を見つけるのは簡単ではありません。
WeWork のオフィススペースは事前に構築されており、すぐに入居できます。ワークスペースはすでにハイレベルにデザインされており、豊富なアメニティが用意されているため、品質の高いビルドアウトにかかる手間やコストの管理の必要がなくなります。さらに、WeWork は、既存のチームおよび将来のチームに最適な柔軟なスペースを提供します。テナントは、予測可能な月額料金で、ニーズに合った十分なスペースを確保できます。このプロセスは、非常にシンプルです。
WeWork は、手間がかからず、遅延のない商業オフィススペースです。ロケーションを選び、入居日を設定したら、ビジネスの開始準備が完了します。
Elizabeth Harper 氏は、テキサス州オースティンを拠点とするライター件編集者です。彼女はエンターテインメントサイト Blizzard Watch の編集ディレクターであり、インターネット全体における消費者向けテクノロジー、パーソナルファイナンス、エンターテインメントを担当しています。
