전 세계 팬데믹은 기업 부동산 업계에 일어나는 구조적 변화를 가속화했습니다. 이러한 변화는 지난 10년간 겪었던 클라우드 컴퓨팅 등의 다른 업계에서 일어난 변화와 유사합니다. 비즈니스 리더들은 경험과 품질을 유지하면서 제품(또는 부동산)으로 어떻게 더 높은 유연성, 선택 가능성, 비용 효율성을 얻을 수 있을지 고민합니다.
클라우드 컴퓨팅으로의 전환은 현재 기업 부동산에 일어나고 있는 일과 분명한 유사점을 갖고 있습니다. 클라우드 컴퓨팅은 사실 2008년 금융위기 때 데이터를 저장하는 데 비용이 덜 들고 덜 번거로운 방법을 찾는 기업들로부터 시작되었습니다. 클라우드 컴퓨팅의 가치 제안은 유연한 부동산의 가치 제안과 유사한 점이 있습니다. 클라우드 컴퓨팅 제공업체인 Amazon Web Services에 따르면 클라우드 컴퓨팅 사용자는 다음과 같은 이점을 얻을 수 있습니다.
- 가변 비용에 대한 무역 자본 비용
- 막대한 경제 규모를 통한 이익
- 용량 추측 중단
- 속도 및 민첩성 증가
- 데이터 센터 운영 및 유지에 비용 지출 중단
- 몇 분 만에 글로벌 진출
2008년에는 이용 가능한 유연한 부동산의 규모가 그리 크지 않았지만 지금은 아닙니다. 마찬가지로 기업 부동산 업계는 글로벌 금융위기 이후 기술 제공업체들이 겪었던 것과 유사한 변화를 겪고 있습니다. 이제 기업들은 빠르게 유연한 부동산에 초점을 맞추고 있습니다. CBRE에 따르면:
- 기업의 리더, 관리자, 직원의 76%가 이 코로나 위기가 끝나면 집과 가까운 위성 오피스나 코워킹 지점에서 근무하겠다고 답했습니다.
- CRE(상업용 부동산) 리더의 71%가 조직을 위해 비용 절감 요소를 파악하고, 이를 유도하는 것이 최우선이라고 답했습니다(코로나19 이전보다 10% 증가).
- CRE 리더의 58%가 기업 가치 창출 방법을 사전 예방적으로 파악하고, 이를 유도하는 것이 최우선이라고 답했습니다(코로나19 이전보다 3% 증가).
- CRE 리더의 65.3%가 향후 3~5년 동안 포트폴리오의 면적이 줄어들 것으로 예상된다고 답했습니다(코로나19 이전보다 42% 증가).
여기에서 구조적 변화의 원인과 CRE 리더들이 기업 부동산 포트폴리오를 더욱 효과적으로 재구성하는 데 사용할 수 있는 전략을 알아보겠습니다.
팬데믹으로 인해 기업들의 문제가 더욱 가중되고 있습니다
고용주와 직원은 항상 다양한 문제에 직면하게 됩니다. 2020년 팬데믹은 이러한 문제들을 더 악화시켰습니다.
고용주의 문제:
- 가장 변동성이 심한 시기의 매출과 고정 및 가변 비용 예측
- 브랜드, 제품, 서비스 구축 시 운영상 문제에 직면
- 2020년에는 비용 절감 및 운영상 효율성이 더욱 우선시되고 있음. 이러한 우선순위의 변화에 적응하려면 막대한 자원이 필요하며 변화하는 결과의 불확실성으로 오랜 시간이 소요됨
직원의 문제:
- 다른 환경에서 생산적으로 일하고 있다는 느끼는 방법 집에서 더욱 생산적이라고 느끼는 사람이 있는가 하면 오피스나 집과 오피스 중간쯤에 있을 때 생산적이라고 느끼는 사람들이 있습니다.
- 재택 근무 동안 혁신을 이루기란 어려울 수 있습니다. 혁신은 대면 협업을 통해 가장 효과적으로 이루어지는 경우가 많기 때문입니다.
- 재택 근무를 하는 동안 직원들은 공동체 의식을 강하게 유지하고 회사의 미션에 연결되어 있다고 느끼기 더 어렵습니다.
- 직원들은 집에서 일만 하길 원하지 않습니다. WeWork 및 brightspot 연구에 따르면, 직원의 90%가 최소 일주일에 한 번은 오피스에서 근무하고 싶다고 답했습니다.
비즈니스 문제를 극복하기 위한 새로운 솔루션
이러한 문제들이 전혀 새로운 것들은 아니지만, 이를 해결하기 위한 전 세계의 접근 방식이 진화하고 있습니다. 이전 비즈니스 리더들이 해당 문제를 해결하는 데 고를 수 있는 선택지는 두 개 밖에 없었습니다.바로 직원을 기존 오피스로 복귀시키는 것과 재택 근무입니다. 하지만 각 옵션에는 장단점이 있었습니다.
- 직원들을 기존 오피스로 복귀시키기: 직원들이 재택 근무할 때 겪는 많은 문제를 해결할 수 있습니다. 하지만 고용주의 문제를 해결해 주지는 않습니다. 대규모 오피스 공간의 확보, 설계, 구축, 운영은 회사를 위한 비용 절감 요소를 파악하고 비용 절감 효과를 낸다는 상업용 부동산 책임자의 기본 목표에 부합하지 않기 때문입니다.
- 영구적인 재택 근무 모델 유지: 더 많은 원격 근무 정책을 시행하면 일부 고용주의 문제는 해결될 수 있지만 직원의 문제는 해결되지 않습니다. 업계 전반에 걸친 연구에 따르면 직원들은 일부 시간만이라도 오피스로 복귀하기를 원합니다.
과거에는 타협해야 했습니다. 상업용 부동산 관리자(비용은 낮게 유지)와 인력 관리자(직원들의 근무 만족도 유지)의 두 가지 목표를 달성할 수 있는 상황은 없었습니다.
하지만 2020년 유연한 부동산을 활용함으로써 모두 가능해졌습니다. 사람들을 오피스로 복귀시키는 동시에 비용도 절약할 수 있습니다. 또한 유연한 부동산은 위의 문제들을 아무 이상 없이 해결할 수 있는 가장 효과적인 도구입니다.
미래의 부동산
과거에는 대부분의 기업이 장기간 임대를 사용하고 있어 기업들의 부동산 포트폴리오가 정적이었습니다. 나아가 근무 장소에 더 많은 선택지를 원하는 기업과 직원들의 변화하는 요구로 인해 유연한 단기간 주문형 공간의 수요와 활용도가 점점 늘어나고 있습니다. 향후에는 유연한 부동산을 중심으로 한 더욱 탄력적인 부동산 포트폴리오가 등장할 것입니다.
아래 그림은 기업의 부동산 포트폴리오에 대한 지속적인 변화를 보여줍니다.
기업들이 4가지 공간 모델을 혼합하여 활용하는 비율이 점점 늘어날 것입니다.
- 장기간 전용 오피스: 이러한 오피스는 리스크를 감당할 의지가 있고 주 본사에 막대한 자본이 투자되었으며, 직원 수가 안정적인 회사에서 사용됩니다.
- 유연한 단기간 오피스: 기업들은 다른 모든 오피스 수요에 대해 이러한 오피스를 사용할 수 있습니다. (WeWork는 전 세계에 800곳이 넘는 지점의 포트폴리오를 갖춰 좋은 위치를 선점하고 있으며, 1인 기업부터 직원 1,000명 규모의 기업까지 모두에 적합한 오피스 크기를 제공하고 있습니다. 바로 입주 가능하며 편의시설이 완비된 WeWork 공간의 임대 기간은 1개월~3년입니다.)
- 주문형 오피스: 직원들은 어디에 있든 오피스에서 근무할 수 있어 언제든 필요할 때 유연한 공간을 활용할 수 있습니다. (WeWork에서는 All Access를 통해 이것이 가능합니다. 한 달 사용료로 직원들은 150개 도시, 수백 곳의 WeWork 지점 어느 곳에서나 업무를 볼 수 있습니다. 다른 WeWork 공간을 사용할 때와 마찬가지로 기업은 전용 오피스에 대해 운영 및 재정적 의무를 지지 않아도 됩니다.)
- 재택 근무(WFH) 파트타임: 모든 업계 전반에서 다양한 변화가 일어남에 따라 최소 파트타임으로 직원들이 재택 근무를 허용하는 경우가 많을 것입니다.
비즈니스가 포트폴리오를 성공적으로 재구성할 수 있는 방법
미래의 부동산 포트폴리오를 구성하기 위해 기업들은 자주, 그리고 계속해서 공간 규모, 사용률 및 위치를 의도적으로 조정하고 최적화해야 할 것입니다. 이 목적을 위해 기업들이 몇 가지 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 기업 우선순위: 비즈니스 리더는 기업의 우선순위가 부동산 전략에 반영되도록 해야 합니다. 고려할 몇 가지 우선순위로는 리스크 최소화, 할당된 자본 투자를 부동산으로 재분배, 운영 효율성, 인재에게 주력하는 것이 있습니다.
- 측정항목: 적합한 데이터를 사용하면 기업은 직원들이 차지하는 부동산 면적이 어느 정도인지 추측하지 않아도 됩니다. 따라서 직원당 연간 부동산 예산을 안정화하고 선불 자본 투자를 제한하며, 총 채무와 평균 임대 만료, 활용도, 직원당 면적, 직원 만족도를 측정할 수 있습니다.
- 기간: 임대인의 임대 구조 때문에 기업은 10년 단위로 부동산 니즈를 예측했습니다. 하지만 기업의 인원 수 관련 예측 기간은 그보다 훨씬 짧습니다. 부동산이 유연해지면 기업은 5년 이상 단위가 아닌 1~2년 단위로 예산 및 직원 증가를 예측할 수 있습니다.
- 직원 피드백: 기업은 직원이 원하는 바를 바탕으로 부동산 관련 의사결정을 해야 합니다. 설문조사 및 지속적인 재평가를 통해 기업은 직원이 일하고 싶은 장소와 근무 방식에 대한 개개인의 선호도를 확인할 수 있습니다.
- 공간 옵션: 기업은 향후에 장기간 및 단기간 오피스, 주문형 오피스, 재택 근무를 비롯한 다양한 종류의 오피스 공간을 활용해야 합니다. 이전보다 업무공간에는 더 많은 선택지가 있습니다. 그중 하나인 WeWork All Access를 이용하면 직원들이 본인이 선택한 오피스에서 근무를 할 수 있습니다. 이제 비즈니스 리더들은 유연성을 극대화할 수 있는 포트폴리오를 재구성할 때 이러한 변화를 포함할 수 있습니다.
- 유연한 계약 구조: WeWork는 기업에 제공할 새롭고 유연한 옵션을 살펴보고 있습니다. 그 예로는 재무적 채무를 한 지역 내에서 자산 간에 이전할 수 있게 허용하는 것을 들 수 있습니다. 이렇게 하면 아래 표시된 허브 앤 스포크 모델이 실행 가능한 솔루션이 될 수 있습니다. 이를 통해 기업은 “스포크”를 주기적으로 한 도시 전반에서 조정할 수 있습니다.
우리는 2020년을 돌아볼 때 기업 부동산 산업이 부동산을 유연하게 활용하여 지난 10년간 클라우드 컴퓨팅을 통해 많은 기업들이 혜택을 누렸던 것과 같이, 사용자들에게 유리하고 불가피한 구조 변화를 겪었던 한 해로 기억할 것입니다. 이는 팬데믹으로 인해 가속화된 기업 부동산에 대한 주요 구조적 전환이었습니다.
기존 형태의 부동산 이용 행태에서 더욱 유연한 방식으로 전환하는 기업은 이러한 변화를 겪으면서 다른 방식으로 생각해야 합니다. 하지만 걱정할 필요는 없습니다. 지난 몇 년간 많은 다른 업계에서와 동일한 변화를 겪는 것뿐이기 때문입니다. 유연한 부동산으로의 전환을 통해 기업들은 확신을 갖고 하락세는 덜 겪으며 직원 경험을 유지하면서 빠르게 적응할 할 것입니다.
Michael King은 WeWork 대기업 팀의 전무이사로서 WeWork 최대 클라이언트의 거래 및 포트폴리오 전략을 수립하고 이행하는 업무를 담당하고 있습니다. 응용금융학 석사 학위를 보유하고 있으며, 호주, 유럽 및 미국에서 오피스, 소매, 산업 부문 전반에 걸친 임대, 가치 평가, 인수 및 매각, 거래 이행에 대한 경험이 풍부합니다. WeWork에서 근무하기 전에는 시장을 선도하는 REIT에서 투자 관련 업무를 담당했습니다.
