최근 Colliers는 대망의 2020년 유연한 업무공간 보고서를 미국에서 발간했습니다. 이 보고서에서 Colliers는 오늘날 원격 근무의 역할에 중요한 시장 동향, 유연한 업무공간 ( English )이 향후 부동산 포트폴리오에 적합한 이유, 기술이 유연한 업무공간의 미래에 미치는 영향과 시사하는 점 등을 소개했습니다.
Colliers의 유연한 업무공간 담당 부사장 Francesco De Camilli는 WeWork CEO Sandeep Mathrani, Microfost 글로벌 부동산 및 보안 담당 부사장 Michael Ford, Ernst & Young 미국 부동산 리더 David Kamen과 한 자리에 모여 Colliers 보고서의 결과를 논의하고 유연한 업무공간에 관한 각자의 예측을 공유했습니다.
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지난 18개월 동안 유연한 업무공간의 수요 급변
Colliers는 2019년 상반기에 미국의 주요 도심 시장 28개에서 유연한 업무공간의 수요가 2018년 대비 20.5% 증가했음을 확인했습니다. 이러한 수요는 2020년 상반기에도 전년 대비 증가했으나 증가율은 1.6%에 불과했습니다. 코로나19가 이 같은 성장 정체에 큰 타격을 주었다는 것은 부정할 수 없습니다. 최근에는 향후 6개월 동안 어떠한 지각변동이 있을지 그리고 교외의 유연한 업무공간 수요 증가가 성장에 어떤 영향을 미칠지에 대한 논의가 활발합니다.
Colliers는 교외 인벤토리에 대한 인사이트를 얻기 위해 2018년 4분기부터 2020년 2분기까지 21개월 동안의 인벤토리 증가를 조사했습니다. 그 결과, 2020년 2분기에는 교외와 주요 업무지구(CBD) 시장의 유연한 업무공간이 각각 2,140만 제곱피트와 4,110만 제곱피트인 것으로 확인되었습니다. 교외 인벤토리는 CBD 인벤토리의 50% 가량이었으나, 이러한 비중은 인구밀도가 낮은 교외의 신규 수요가 상대적으로 크게 증가할 향후 18개월 동안 급변할 것으로 예상됩니다.
대다수의 입주 기업이 일터 복귀로 인해 유연한 업무공간의 수요 증가 예상
유연한 업무공간은 미국의 전체 오피스 공간 시장에서 단 1.5%라는 극히 적은 부분만을 차지합니다. 그러나 기업이 코로나19 후 일터로의 복귀를 검토하고 있는 만큼, 부동산 운영업체에 큰 기회가 있을 것이라고 보는 사람들이 많습니다. 전 세계 수 천 개의 입주 기업을 대상으로 Colliers가 진행한 설문조사에서 응답자의 1/3은 향후 유연한 공간에 대한 수요가 증가하지 않을 것이라고 보았고 20%는 수요가 증가할 것이라고 응답했으며, 40%는 수요가 증가할 가능성이 있다고 답변했습니다. 즉, 대부분의 입주 기업이 유연한 공간에 대한 수요가 증가할 것이라고 예상했습니다.
같은 설문조사에서 Colliers는 개인들에게 코로나19 이전의 재택 근무 횟수와 코로나19 이후 희망하는 재택 근무 횟수를 물었습니다. 그 결과, 응답자의 58%는 코로나19 발생 전에는 재택 근무를 전혀 하지 않은 것으로 나타났습니다. 하지만 이들 중 43%는 코로나19 이후 주 2~3회 재택 근무를 희망했습니다. 이는 엄청난 변화이며, Microsoft를 비롯한 일부 기업은 이러한 새 근무 모델의 일환으로 원격 근무를 도입했습니다.
대다수의 직원이 원격 근무와 오피스 내 근무의 균형 희망
Microsoft의 Michael Ford에 따르면, 팬데믹 전에는 Microsoft 직원의 5% 가량만이 정기적으로 재택 근무를 했습니다. 하지만 이제 그 수치는 최대 20%가 될 것으로 예상됩니다. 한편 Michael은 Microsoft 직원의 대다수가 오피스로 복귀하기를 원한다는 것을 확인했습니다. 직원의 80~85%가 주 3회 이상 오피스 근무를 원한다고 밝혔습니다. 그러나 오피스 공간은 예전과는 다를 것입니다.
Microsoft 직원들은 코로나19 이후 다음 3가지 영역에서 더욱 높은 유연성 ( English )을 기대합니다.
- 업무 현장: 집, Microsoft 지점, 유연한 공간 중 어디서 근무하고 있나요?
- 근무 시간: 기존 오피스 공간에서 매일 오전 9시부터 오후 5시까지 근무하지 않아도 업무가 정상적으로 진행된다면, 근무 시간이란 게 정말 중요할까요?
- 글로벌 오피스 위치: 세계적 기업에는 여전히 중요한 사항입니다.
Microsoft는 직원의 적응을 요구하는 것이 아닌 직원에게 맞춰 진화하는 유연한 포트폴리오를 구축하기를 원하므로, 이러한 3가지 요소를 모두 고려하여 Microsoft의 향후 글로벌 부동산 포트폴리오 전략을 구축하고 있습니다.
이를 위해 Microsoft에서는 전담 팀이 코로나19가 건강과 안전에 시사한 바 ( English )를 취합하여 안전하고 생산적인 환경을 조성하고 있습니다. 여기에는 Microsoft의 포트폴리오 전반에 오피스 밀도 낮추기와 사회적 거리두기 기준 준수의 반영이 포함됩니다.
또한 Microsoft는 자사 매입 공간과 임대 공간을 포함하여 특정 지역에 주력하는 유연한 업무공간, 공용 공간 또는 전용 공간이 아닌 공간 ( English ), 팀이 협업을 위해 오피스 ( English )를 방문하는 경우 예약 가능한 컨퍼런스룸을 포함하도록 자사의 포트폴리오를 확대했습니다. 이미 원격 근무에서도 생산성을 확보할 수 있다는 사실을 입증한 Microsoft는 직원들에게 필요에 따른 다양한 옵션을 제공하고자 합니다.
유연한 공간, 기업에 재무적 이점으로 작용할 수 있어
WeWork CEO Sandeep Mathrani에 따르면 팬데믹 이전에는 오피스 공간 수용량이 평균 60%였고, 기업이나임차인은 여전히 오피스 공간 비용을 100% 지불했습니다 실제 오피스에 있는 직원은 많지 않았으며, 이들은 고객사를 방문하거나 사업 유치차 출장을 가거나 주 1~2회 자택에서 근무했습니다. 따라서 팬데믹이 재택 근무를 눈에 띄게 가속화시킨 현재, 기업은 오피스 복귀 후 유연한 공간을 임차하여 업무공간의 활용도를 높이고 직원들에게 다양한 옵션을 제공하며 비용을 절감할 수 있습니다.
Mathrani는 또한 ‘유연한 오피스 공간’이 뜻하는 것은 개인이나 직원이 다른 사람과 공간을 공유하거나 다른 회사 직원 옆에 앉아 일한다는 의미가 아니라는 것을 분명히 했습니다. 실제로 현재 WeWork 입주 기업의 50% 이상은 유연한 공간에 투자하여 필요한 시간과 공간에 따라 한 층이나 건물 1동 전체를 이용하는 대기업 고객사입니다. 고객사는 최단 1개월부터 최장 10년까지 기간을 정해 유연하게 공간을 임대할 수 있습니다.
데이터에 기반하여 업무공간 관련 의사결정을 내리는 기업들
Earnst & Young의 David Kamen은 EY 기업에서 거의 10년 동안 직원들에게 유연한 업무공간 프로그램을 제공하고 있다고 밝혔습니다. EY는 일일 공간 상주율, 사람들이 즐겨 모이는 공간과 공간 이용 시간을 추적하기 위해 다량의 데이터를 수집했으며, 데이터 결과에 기반하여 공간 옵션을 변경했습니다. 단, 코로나19 발생 이전에 수집한 데이터는 향후 오피스 이용을 정확하게 예측하지 못할 수 있습니다. EY 팀은 계속해서 공간 활용을 추적하고 있으나, 이제는 데이터와 기술을 다른 방법으로 활용해야 한다고 생각하고 있습니다.
기술, 유연한 공간 이용의 증가와 이용 환경에 영향을 미치다
많은 기업이 기술을 활용하여 오피스 경험을 개선하고 있습니다. 예를 들어, Microsoft는 자사의 기술과 타사 앱을 모두 활용하는 My Hub라는 앱을 만들어 아침에 기상하여 오피스에 출근하는 시간부터 귀가하는 시간까지 자사 직원을 지원합니다.
Michael Ford가 설명했듯이, 자차로 출근하는 직원이 Microsoft 캠퍼스에 도착하면 My Hub는 스마트 주차 서비스를 제공합니다. 반면, 대중교통으로 출근하는 직원에게는 최적의 버스 탑승 시간을 알려줍니다. 직원은 대기할 필요 없이 미리 음식을 주문하고 필요나 선호에 따라 업무공간을 예약할 수 있습니다. Microsoft의 목표는 자사 직원에게 최상의 경험을 제공하여 일터에서 지속적으로 창의력을 발휘하고 혁신을 이어나가도록 지원하는 것입니다.
WeWork는 서비스 향상과 유연성 증대를 위해 더욱 다양한 기술을 확충했습니다. WeWork All Access를 이용하는 멤버는 언제 어디서든 150개 이상의 도시에서 수백 곳의 WeWork 공간을 자유롭게 사용할 수 있습니다. 개인은 월간 멤버십 비용을 지불하고 휴대폰에서 바로 공간을 예약하거나 여러 공간에서 근무할 수 있습니다. 대기업도 가입하여 직원이 다양한 WeWork 공간에서 자유롭게 근무하도록 할 수 있습니다. 직원은 통근할 필요 없이 집 근처 지점에서 일하거나 출장 중 전 세계 지점에서 근무할 수 있습니다.
All Access는 직원들이 자유롭게 이용할 수 있는 업무공간을 제공하려는 기업 사이에서 큰 반향을 일으켰습니다. 기업 오피스가 폐쇄된 가운데 자택에서 일하기가 여의치 않은 직원들이 있을 수 있습니다. 좁은 집에 거주하거나 오피스 공간이 없거나, 가족과 함께 거주하거나 룸메이트 때문에 방해가 되는 직원들이 이러한 경우에 해당하며, 이들도 집중하여 생산적으로 일할 공간이 필요합니다. 이러한 가운데 All Access는 많은 이들에게 적합한 솔루션으로 떠올랐습니다.
더 나아가 WeWork 멤버가 아닌 사람에게도 시간, 일, 주, 월 단위로 업무공간을 구매할 수 있는 유연성이 극대화된 옵션 WeWork On Demand ( English ) 앱도 제공됩니다. WeWork On Demand는 현재 미국 내 11개 도시의 160개 WeWork 지점에서 제공됩니다.
유연한 공간 활용을 위한 다양한 모델을 도입하는 기업들
모두에게 적합한 단 하나의 솔루션은 없습니다. Sandeep Mathrani는 WeWork를 이용하는 기업들이 저마다 다양한 방식을 사용한다고 했습니다. 일부 비즈니스는 오피스 배치의 밀도를 크게 감소시키고 있으며, 일부 대기업은 본사 자체를 없애고 허브 앤 스포크 모델을 수용했습니다. 반면, 신생 기술 기업들은 한데 모여서 일하는 것의 가치와 협업이 혁신에 미치는 영향을 중시합니다. 기술 기업은 경쟁업체보다 앞서나가고 혁신을 주도하기 위해 유연한 공간을 최대한 활용하고 오피스에 복귀하고 있습니다.
재택 근무가 개인에게 미치는 영향 무시할 수 없어
단지 업무 때문만이 아닌 협업과 사회적 교류를 위해 오피스로 복귀하는 이들이 많습니다. 재택 근무가 사람들에게 주는 장기적인 영향은 여전히 알 수 없으나, 고립감과 번아웃을 경험하는 사람 또한 많습니다. 오피스가 코로나19 노출의 위험을 줄이기 위해 폐쇄 중인 지금도 사람들은 계속해서 바, 체육관과 음식점 등에 드나들며 바이러스에 감염되고 있습니다. 건강과 안전을 우선시하는 업무공간은 직원의 고립감 완화와 소속감 증대에 도움이 될 수 있습니다.
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