Idea ruang fleksibel telah mendapat momentum pada beberapa tahun lepas, tetapi pada tahun 2018, kami melihat anjakan yang besar. Tahun lepas, jumlah ruang fleksibel di Manhattan sahaja meningkat kepada 13.5 kaki persegi, meningkat dari 9.4 juta kaki persegi dalam tahun 2017, menurut CBRE research.
Kebanyakan syarikat perusahaan mula menggunakan ruang fleksibel. Mengapa? Selama berdekad-dekad lamanya, korporat telah mencari jalan untuk menjadikan kos harta tanah mereka boleh ubah untuk menyesuaikan dengan cepat dengan naik turun perniagaan melalui cara sama seperti pengilangan, penyelidikan dan pengedaran jabatan telah lakukan. Munasabah juga. Ruang kerja fleksibel membolehkan perniagaan untuk memanfaatkan harta tanah sebagai aset tangkas dan bukan tetap. Dengan hartanah tangkas, anda boleh memilih perbelanjaan modal permulaan yang akan diberi kepada ruang, dan hak pengecutan dan pengembangan yang anda boleh manfaatkan supaya sejajar dengan keperluan perniagaan anda.
Mari kita tumpukan pada keputusan kewangan yang syarikat buat apabila membuat keputusan antara pajakan tradisional dengan ruang pintar.
Hartanah tangkas 1.0: memikir semula tradisional
Bila agaknya munasabah untuk menggunakan ruang kerja fleksibel berbanding dengan pajakan tradisional? Sebahagian besar pembuat keputusan di syarikat peringkat perusahaan memikirkan hartanah dari segi perbelanjaan modal.
Garis warna hijau gelap mewakili kos mengikut masa dalam pajakan standard. Kos permulaan tinggi disebabkan oleh perbelanjaan pendahuluan yang besar untuk mengubah suai dan menyediakan bangunan. Ini dibahagikan dari masa ke masa apabila anda berada dalam ruang lebih lama dan oleh itu, terdapat insentif untuk menandatangani pajakan tradisional yang lebih lama.
Garis warna hijau muda mewakili kos setahun dalam pajakan fleksibel, iaitu kos bangunan dan operasi dimasukkan ke dalam kos keseluruhan. Ini kekal mendatar sepanjang tahun. Anda boleh perhatikan di sekitar tahun keempat, dua garis bertemu, dan ia menjadi agak lebih mahal untuk berada dalam ruang fleksibel.
Cabaran bola kristal
Masalah dengan model ini ialah ia mengandaikan anda boleh meramalkan masa hadapan dan bilangan pekerja adalah malar.
Kenyataan ini sudah tentu mustahil untuk diramalkan. Setakat ini, klien CBRE memberitahu kami bahawa walaupun mereka mungkin yakin dengan hala tuju keseluruhan perniagaan mereka, sebanyak 10 peratus hingga 25 peratus butiran yang mereka ada mungkin tidak tepat bergantung pada faktor yang tidak dapat diramalkan seperti naik turun pasaran, industri mereka, dan impak teknologi pada perniagaan mereka.
Memperkenalkan ketidakpastian dan risiko daripada dunia sebenar ke dalam model ini mengubah segala-galanya.
Hartanah tangkas 2.0: nilai sebenar fleksibiliti
Sekarang, mari gunakan dunia sebenar kepada model kewangan untuk masukkan risiko syarikat hadapi mengikut peredaran masa.
Dalam kes ini, daripada mengandaikan 100 pekerja yang akan kekal atau naik pada kadar tetap, model ini lebih hampir dengan kenyataan; angka mungkin, meningkat kepada 150 atau menurun kepada 70 dalam masa lima tahun.
Kami panggil contoh ini Tangkas 2.0. Dengan memperkenalkan ketidakpastian, anda boleh melihat dua garis yang menggambarkan kos ruang standard dan fleksibel sebenarnya tidak bertemu.
Perkara yang kami temui ialah nilai kefleksibelan sebenarnya lebih besar daripada kos pajakan fleksibel. Ini menunjukkan peningkatan cara syarikat berfikir tentang kepintaran bangunan ke dalam portfolio hartanah. Ini merupakan gambaran yang menggambarkan kenyataan perniagaan jangka panjang, bukan jangka pendek, penyelesaian tetap.
Membandingkan terma tradisional dan fleksibel
Sebagai contoh, mari tengok cara perkara ini ditunjukkan dalam pilihan terma tradisional dan fleksibel:
- Tradisional bukan optimum: Dalam kes tradisional bukan optimum, purata kadar kekosongan bangunan ini ialah 18 peratus. Mari lihat blok kuning (senario ini mengandaikan ruang yang anda pajak mempunyai dek bumbung, diwakili oleh warna hijau tua di atas). Garis lorek segi tiga warna biru mewakili peluang mengecut untuk anda untuk memberi balik sedikit ruang, dan garis lorek warna kuning mewakili peluang pengembangan jika anda ingin mengembangkan.
- Tradisional optimum: Dalam modul ini, kami memperkenalkan banyak lagi kefleksibelan. Di sini, anda menggunakan kurang ruang dan mempunyai beberapa pilihan pengembangan. Ini membolehkan purata kadar kekurangan untuk turun ke 7 peratus, sementara purata nilai semasa bersih (NPV) ialah 11 peratus lebih rendah. Dalam senario ini, jika anda berkembang lebih cepat daripada dijangka, anda akan didenda sedikit. (Walaupun pengembangan yang sangat cepat ialah satu masalah yang baik). Tetapi jika anda berkembang pada kadar lembab, anda lebih banyak dilindungi daripada risiko menurun. Secara keseluruhan, kefleksibelan memberi anda lebih nilai.
- Hibrid optimum: Sekarang, mari lihat pajakan hibrid optimum. Jalur warna hijau di sepanjang tingkat bawah bangunan mewakili perusahaan dan ruang bekerja bersama tradisional. Ini merupakan ruang yang anda boleh berkembang tetapi diisi dengan penyewa yang bekerja bersama buat sementara. Di bawah pajakan ini, kekosongan jatuh kepada hanya 2 peratus dan purata kos ialah 14 peratus lebih rendah. Dan tanpa mengira sama ada anda mempunyai pertumbuhan tinggi atau rendah, anda akhirnya mempunyai kos lebih rendah daripada mana-mana pajakan lain.
Masa hadapan hartanah tangkas
Hartanah bukan lagi aset statik seperti dahulu. Banyak lagi syarikat mahu menambah komponen tangkas kepada portfolio, dan kami hanya menjangkakan hal ini untuk meningkat—data menunjukkan bahawa terdapat pulangan ekonomi sebenar dengan hartanah tangkas.
Jika anda berfikir untuk bermula, fikirkan tentang perniagaan dan kenal pasti ruang fleksibel yang mungkin berfaedah. Dengan mempertimbangkan impak potensi masa hadapan, pembinaan ruang kerja fleksibel ke dalam portfolio akan memberi pulangan terbaik untuk perniagaan sekarang dan untuk masa hadapan.
Untuk mengetahui tentang hartanah tangkas, tonton webinar CBRE dan WeWork, "Ketangkasan tanpa kompromi: rahsia hartanah tangkas."
WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges.
Beth Moore, ketua pembangunan broker, A.S., Kanada, dan Israel di WeWork; Brandon Forde, pengarah urusan eksekutif, perkhidmatan dan penasihat dan transaksi di CBRE; dan Christelle Bron, pengarah urusan kanan, perkhidmatan penasihat dan transaksi di CBRE, menulis artikel ini.
