Ideen om fleksible kontorfellesskaper har vokst seg meget populære de siste årene, men i 2018 så vi en kraftig endring. I fjor steg det samlede arealet av fleksible kontorfellesskaper til 13,5 millioner kvadratfot på Manhattan alene – en økning fra 9,4 millioner kvadratfot i 2017, ifølge forskning gjort av CBRE.
Det er hovedsakelig enterprise-bedrifter som har begynt å benytte seg av fleksible kontorfellesskaper. Hvorfor? I flere tiår har selskaper sett på måter for å variere på eiendomskostnadene sine for å raskt kunne tilpasse seg bedriftssvingninger på samme måte som produksjon, forskning og distribusjon har gjort. Og det er fornuftig. Fleksible kontorfellesskaper gjør det mulig for bedrifter å utnytte eiendomsløsninger som en fleksibel eiendel fremfor en fast eiendel. Med fleksible eiendomsløsninger kan du velge hvilke innledende kapitalutgifter som skal investeres i kontorfellesskapet, samt hvilke kontraksjons- og utvidelsesrettigheter du kan utnytte for å møte bedriftsbehovene dine.
La oss fokusere på de økonomiske beslutningene som bedrifter tar når de velger mellom en tradisjonell leieavtale eller et fleksibelt kontorfellesskap.
Fleksible eiendomsløsninger 1.0: Nytenkning av det tradisjonelle
Når er det fornuftig å bruke et fleksibelt kontorfellesskap fremfor en vanlig leieavtale? De aller fleste som er ansvarlig for å ta beslutninger i bedrifter på enterprise-nivå, tenker på kapitalutgifter hva angår eiendom.
Den mørkegrønne linjen representerer kostnadene over tid med en standard leieavtale. På grunn av de store forhåndsutgiftene knyttet til bygging og renovering, er startkostnaden høy. Dette spres over tid jo lengre du er i et kontorfellesskap, og er derfor en drivkraft til å signere en tradisjonell leieavtale for en lengre periode.
Den lysegrønne linjen representerer kostnader per år med en fleksibel leieavtale der bygge- og driftskostnader er bakt inn i den totale kostnaden. Denne forblir relativt lav gjennom årene. Etter ca. 4 år kan du se at de to linjene konvergerer, og det blir forholdsvis dyrt å være i et fleksibelt kontorfellesskap.
Krystallkule-utfordringen
Problemet med denne modellen er at den forutsetter at du kan forutsi fremtiden, og at antallet ansatte ikke vil endre seg.
Dette er faktorer som selvfølgelig er umulige å forutsi. Frem til dette punktet forteller CBRE-klienter oss at selv om de kan være selvsikker i den generelle retningen bedriften går i, kunne de ta feil av detaljene med 10 prosent til 25 prosent, avhengig av uforutsette faktorer som markedets og industriens flyktighet og påvirkningen teknologien har på bedriften deres.
Det å introdusere denne modellen for usikkerheten og risikoen fra den virkelige verden endrer alt.
Fleksibel eiendsomsmegling 2.0: Den ekte verdien av fleksibilitet
La oss nå ta i bruk denne økonomiske modellen med den virkelige verdenen for å inkludere risikoen bedrifter møter over tid.
I dette tilfellet, i stedet for å anta at 100 ansatte vil forbli den samme eller øke med en fast kurs, er denne modellen i høyere grad nær virkeligheten – antallet kan faktisk øke til 150 eller minskes til 70 i løpet av fem år.
Vi kaller dette eksempelet Fleksibel 2.0. Ved å innføre usikkerhet kan du se at de to linjene som illustrerer standard og fleksible kontorfellesskaper faktisk ikke konvergerer.
Funnene vi gjorde viste at verdien av fleksibiliteten faktisk er større enn kostnaden av en fleksibel leieavtale. Dette er i økende grand hvordan bedrifter tenker omkring det å innlemme fleksibilitet i eiendomsporteføljen sin. Det er et portrett som reflekterer langsiktige realiteter for bedrifter, og ikke en kortsiktig fast løsning.
Sammenligning av tradisjonelle og fleksible vilkår
La oss som et eksempel ta en titt på hvordan dette viser seg i tradisjonelle og fleksible alternativer:
- Ikke-optimal tradisjonell: I et ikke-optimalt tradisjonelt tilfelle er den gjennomsnittlige ledighetsraten for denne bygningen 18 prosent. Ta en titt på den gule blokken (dette scenarioet forutsetter at kontorfellesskapet du leier har en takterrasse som representeres av det mørkegrønne på toppen). Skraveringslinjen i det blå triangelet representerer kontraksjonsmulighetene du har til å gi tilbake noe av kontorfellesskapet, og den gule skraveringslinjen representerer ekspansjonsmulighetene hvis du ønsker å ekspandere.
- Optimal tradisjonell: I denne modellen innførte vi mer fleksibilitet. Her opptar du mindre plass og har et par flere ekspansjonsalternativer. Dette gjør at den gjennomsnittlige ledighetsraten kan falle med 7 prosent, mens den gjennomsnittlige netto nåverdien (NPV) er 11 prosent lavere. I dette scenarioet er det mulighet for at du blir straffet litt hvis du vokser raskere enn forventet. (Selv om rask vekst fortsatt vil være et av de bedre problemene man kan ha). Men hvis du vokser saktere, er du mye bedre beskyttet mot en nedadgående risiko. I sin helhet gir fleksibilitet deg mer verdi.
- Optimal hybrid: La oss ta en titt på en optimal hybrid-leieavtale. De grønne stripene langs de nedre etasjene av bygningen representerer enterprise-kontorfellesskaper og tradisjonelle kontorfellesskaper. Dette er kontorfellesskaper som du kan vokse til å bli en del av, men som i mellomtiden brukes av coworking-leietakere. Under dette leieforholdet faller ledigheten til bare 2 prosent, og de gjennomsnittlige kostnadene er 14 prosent lavere. Og uansett om du har høy eller lav vekst, har du til slutt lavere kostnader enn med noen av de andre leieavtalene.
Fremtiden til fleksibel eiendomsløsninger
Eiendom er ikke lenger den statiske eiendelen det en gang var. Flere bedrifter ønsker å tilføye fleksible komponenter til porteføljene sine, og vi forventer bare at det vil øke — dataene viser at fleksible eiendomsløsninger gir en reell økonomisk avkastning.
Hvis du har et ønske om å sette i gang snart, bør du tenke på bedriften din og identifisere hvor det kan være fordelaktig med fleksible kontorfellesskaper. Ved å kalkulere effekten av potensielle terminer, er det tydelig at det å tilføye fleksible kontorfellesskaper til porteføljen din vil gi bedriften din den beste avkastningen nå og inn i fremtiden.
Lyst til å finne ut mer om fleksible eiendomsløsninger? Se CBRE- og WeWork-webinaret «Smidighet uten å inngå kompromiss: Hemmelighetene bak fleksible eiendomsløsninger.»
WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges.
Denne artikkelen ble skrevet av Beth Moore som er leder for meglerutvikling i USA, Canada og Israel hos WeWork, Brandon Forde som er administrerende direktør for rådgivnings- og transaksjonstjenester hos CBRE, og Christelle Bron som er seniordirektør for rådgivnings- og transaksjonstjenester hos CBRE.
