Jak zbudować elastyczny portfel nieruchomości z myślą o przyszłości

Globalna pandemia przyspieszyła strukturalne zmiany, zachodzące w branży nieruchomości korporacyjnych . Ta zmiana jest podobna do zmian, których w ciągu ostatniej dekady doświadczyły inne branże, takie jak przetwarzanie danych w chmurze. Liderzy biznesowi zastanawiają się, w jaki sposób mogą uzyskać większą elastyczność, opcjonalność i efektywność kosztową dzięki produktom (lub nieruchomościom), które nabywają, bez kompromisów w jakości czy też doświadczeniu użytkownika. 

Przejście na przetwarzanie danych w chmurze wykazuje wyraźne analogie do tego, co dzieje się teraz w firmach. Przetwarzanie informacji w chmurze tak naprawdę nabrało rozpędu po światowym kryzysie finansowym w 2008 r., ponieważ firmy szukały mniej uciążliwych i mniej kosztownych sposobów przechowywania danych. Propozycje wartości związane z przetwarzaniem w chmurze są podobne do tych, dostępnych dzięki elastycznej ofercie nieruchomości. Według dostawcy usług w chmurze Amazon Web Services użytkownicy chmury obliczeniowej mogą: 

• Zamień wydatki kapitałowe na koszty zmienne
• Skorzystaj z ogromnych korzyści wynikających z ekonomii skali
• Przestań zgadywać wielkość nieruchomości
• Zwiększ szybkość i zwinność
• Przestań wydawać pieniądze na prowadzenie i utrzymywanie centrów danych
• Stań się globalną firmą w kilka minut

W 2008 roku elastyczna oferta nieruchomości nie była dostępna na dużą skalę, ale teraz jest inaczej. W związku z tym branża nieruchomości korporacyjnych przechodzi zmiany podobne do tych, jakich doświadczyli dostawcy technologii po globalnym kryzysie finansowym. Firmy coraz szybciej i częściej koncentrują się na elastycznych nieruchomościach. Według CBRE: 

• 76 procent liderów firm, menedżerów i pracowników stwierdziło, że po zakończeniu kryzysu związanego z COVID pracowaliby z lokalizacji satelitarnej lub coworkingowej bliżej domu
• 71 procent liderów w branży CRE (nieruchomości komercyjnych) stwierdziło, że zidentyfikowanie i redukcja kosztów w ich organizacji były priorytetem (wzrost o 10 procent w porównaniu z okresem przed wybuchem pandemii COVID-19)
• 58% liderów CRE odpowiedziało, że priorytetem jest proaktywne identyfikowanie i kierowanie metodami tworzenia wartości dla przedsiębiorstwa (wzrost o 3% w porównaniu z okresem przed wybuchem pandemii COVID-19)
• 65,3 procent liderów CRE odpowiedziało, że spodziewają się zmniejszenia metrażu portfela nieruchomości (do 42% w porównaniu z okresem przed wybuchem pandemii COVID-19)

W tym miejscu spróbujemy zbadać, co spowodowało tę zmianę strukturalną, a także strategie, które liderzy CRE mogą wykorzystać do skuteczniejszej odbudowy portfeli nieruchomości korporacyjnych .

Z powodu pandemii wyzwania biznesowe są jeszcze większe

Pracodawcy i pracownicy zawsze stawiali czoła wyjątkowym wyzwaniom. Pandemia w 2020 roku jeszcze bardziej zintensyfikowała te wyzwania, do których należą:

Wyzwania stojące przed pracodawcami: 

• Prognozowanie przychodów oraz kosztów stałych i zmiennych w okresach o dużej zmienności
• Jak sprostać wyzwaniom operacyjnym budując markę, produkty oraz usługi.
• Redukcja kosztów i efektywność operacyjna stały się jeszcze ważniejszymi priorytetami w 2020 roku. Przystosowanie się do tej zmiany priorytetów wymaga znacznych zasobów i może zająć znacznie więcej czasu, przy braku pewności co do jej efektów

Wyzwania stojące przed pracownikami:

• Jak czuć się produktywnym w różnych środowiskach. Niektóre osoby czują się bardziej produktywne w domu, inne w biurze, jeszcze inne gdzieś pomiędzy
• Podczas pracy z domu wprowadzanie innowacji może być trudne, ponieważ innowacje są często najbardziej efektywne dzięki bezpośredniej, osobistej współpracy
• Pracując z domu, pracownikom trudniej jest zachować silne poczucie wspólnoty i związku z misją firmy
• Pracownicy nie chcą pracować wyłącznie z domu. Badania WeWork i brightspot wykazały, że 90 procent pracowników deklaruje chęć przebywania w biurze przynajmniej raz w tygodniu

Nowe rozwiązanie dla wyzwań biznesowych

Chociaż te wyzwania nie są nowe, światowe podejście do ich rozwiązywania znacznie ewoluowało. Wcześniej liderzy biznesowi mieli tylko dwie możliwości rozwiązania tych problemów: sprowadzenie pracowników z powrotem do tradycyjnego biura lub umożliwienie im pracy z domu . Lecz każda z tych opcja miała swoje wady. 

1. Sprowadzanie pracowników z powrotem do tradycyjnych biur może rozwiązać wiele problemów, przed którymi staje personel podczas pracy w domu. Nie dotyczy to jednak wyzwań, stojących przed pracodawcami. Wynika to z faktu, że pozyskiwanie, projektowanie, budowa i eksploatacja dużych powierzchni biurowych nie są zgodne z nadrzędnym celem menedżerów nieruchomości, jakim jest identyfikacja i redukcja kosztów dla firmy. 
2. Utrzymanie modelu stałej pracy z domu może rozwiązać niektóre problemy pracodawców, ale nie rozwiąże problemów pracowników. Badania przeprowadzone w różnych branżach pokazują, że pracownicy chcą wracać do biura, przynajmniej co jakiś czas.

W przeszłości konieczne byłoby pójście na kompromis. Nie było sytuacji, w której możliwe byłoby osiągnięcie zarówno celów managera nieruchomości komercyjnej (utrzymanie niskich kosztów), jak i managera zarządzającego ludźmi (zadowolenie pracowników). 

Jednak w 2020 roku, dzięki elastycznej ofercie nieruchomości, jest to możliwe. Możesz sprowadzić pracowników z powrotem do biura i jednocześnie zaoszczędzić pieniądze. Idąc dalej, elastyczna oferta nieruchomości jest najskuteczniejszym narzędziem do rozwiązania powyższych problemów, bez zbędnych kompromisów.

Przyszłość nieruchomości

W przeszłości portfele nieruchomości firm były statyczne, a większość firm korzystała z najmu długoterminowego. W kolejnych latach, ze względu na stale zmieniające się potrzeby firm i pracowników chcących mieć więcej opcji dotyczących miejsca pracy, zapotrzebowanie oraz wykorzystanie krótkoterminowej elastycznej powierzchni na żądanie będzie znacznie większe. W przyszłości portfele nieruchomości będą znacznie bardziej elastyczne, z większym naciskiem na elastyczną ofertę nieruchomości. 

Poniższa ilustracja przedstawia zachodzącą transformację portfeli nieruchomości firm. 

Firmy w coraz większym stopniu będą wykorzystywać połączenie czterech modeli przestrzeni do pracy: 

• Dedykowane biura długoterminowe będą wykorzystywane przez firmy o stabilnej liczbie pracowników, które dokonały znacznych inwestycji kapitałowych w centrale i które akceptują ryzyko strat.
• Elastyczne biura krótkoterminowe: firmy będą wykorzystywać te biura do wszystkich innych potrzeb biurowych. (WeWork ma wyjątkowo dobrą ofertę, z portfolio obejmującym ponad 800 lokalizacji na całym świecie i biurami o wielkościach mieszczących od 1 do 1000 osób. WeWork oferuje terminy najmu od jednego miesiąca do trzech lat dla przestrzeni biurowych które są gotowe do wprowadzenia się i w pełni wyposażone w udogodnienia.)
• Biura na żądanie: firmy mogą stworzyć swoim pracownikom możliwość pracy z dowolnego miejsca, wykorzystując elastyczną przestrzeń w sposób ad hoc, w zależności od potrzeb. (WeWork umożliwia to dzięki usłudze All Access. Za jedną miesięczną opłatę umożliwiasz swojemu personelowi pracę w dowolnej z setek lokalizacji WeWork w 150 miastach. Podobnie jak w przypadku korzystania z każdej innej przestrzeni WeWork, firma nie musi dotrzymywać zobowiązań finansowych oraz operacyjnych, jak przy dedykowanym biurze).  
• Praca w domu (WFH) w niepełnym wymiarze godzin: biorąc pod uwagę różne zmiany, zachodzące we wszystkich branżach, akceptacja dla pracy z domu zwiększy się, przynajmniej przez jakiś czas.

Jak firmy mogą skutecznie odbudować swoje portfolio nieruchomości

Aby budować portfele nieruchomości przyszłości, firmy będą musiały świadomie i na bieżąco dostosowywać i optymalizować ilość, wykorzystanie i lokalizację swoich powierzchni. Oto kilka rzeczy, które firmy powinny rozważyć, aby zrobić to naprawdę dobrze.

1. Priorytety firmy: biznesowi liderzy powinni zadbać o zgodność priorytetów firmy z jej strategią dotyczącą nieruchomości. Niektóre priorytety do rozważenia to: minimalizacja ryzyka poniesienia straty, przekierowanie inwestycji kapitałowych przydzielonych do nieruchomości, efektywność operacyjna i skupienie się na zasobach ludzkich. 
2. Dane: korzystając z odpowiednich danych, firmy mogą przestać zgadywać, ile nieruchomości zajmują ich pracownicy. Pozwoli im to na stabilizację rocznego budżetu nieruchomości na pracownika, ograniczenie początkowych inwestycji kapitałowych, dokładne określenie łącznych zobowiązań i średniego okresu wygaśnięcia dzierżawy, a także wykorzystanie metrów kwadratowych na pracownika oraz satysfakcję personelu.
3. Horyzont czasowy: firmy prognozowały zwykle zapotrzebowanie na nieruchomości na okres 10 lat, ponieważ taka jest struktura umów najmu z właścicielami. Ale okres prognozowania zatrudnienia przez firmę jest znacznie krótszy. Dzięki elastycznemu wykorzystaniu nieruchomości firma może oszacować budżetowanie i wzrost liczby pracowników zaledwie na rok do dwóch lat do przodu, w przeciwieństwie do pięciu lub więcej lat. 
4. Opinie pracowników: firmy powinny podejmować decyzje dotyczące nieruchomości w oparciu o to, czego chcą pracownicy. Dzięki ankietom i konsekwentnym re-ewaluacjom firmy mogą określić indywidualne preferencje pracowników dotyczące miejsca i sposobu pracy. 
5. Opcje przestrzenne: firmy powinny w przyszłości wykorzystywać różne rodzaje powierzchni biurowej, w tym biura długo- i krótkoterminowe, biura na żądanie i pracę z domu. Obecnie dostępnych jest znacznie więcej opcji przestrzeni do pracy, w tym usługa WeWork All Access, która umożliwia pracownikom pracę w wybranych przez nich biurach. Liderzy biznesu mogą teraz łączyć te warianty podczas przebudowy swoich portfeli nieruchomości w celu uzyskania maksymalnej elastyczności.
6. Elastyczna konstrukcja umowy: WeWork bada nowe, elastyczne opcje dostępne dla firm, takie jak umożliwienie przenoszenia zobowiązań finansowych w regionie z jednego aktywa na inny. Dzięki temu model "hub and spoke" (centrala oraz biura satelitarne) przedstawiony poniżej może być opłacalnym rozwiązaniem, umożliwiającym firmom okresowe dostosowywanie swoich „satelitów” w całym mieście.

Będziemy patrzeć wstecz na 2020 jako rok, w którym branża nieruchomości korporacyjnych przeszła niezbędną zmianę strukturalną, która przyniosła korzyści użytkownikom poprzez uelastycznienie oferty nieruchomości – w taki sam sposób, w jaki w ciągu ostatniej dekady zrobiła to chmura obliczeniowa. Jest to duża zmiana strukturalna dotycząca własności korporacyjnej, która została przyspieszona przez pandemię. 

Firmy przechodzące z tradycyjnych form użytkowania nieruchomości na te bardziej elastyczne będą musiały zmienić swój sposób myślenia, przechodząc przez tę zmianę. Nie ma jednak powodów do obaw – po prostu przechodzimy przez tę samą transformację, przez którą w poprzednich latach przeszło wiele innych branż gospodarki. Przejście na elastyczną formę własności umożliwi firmom szybkie i pewne dostosowywanie się do zmian, z mniejszymi stratami i bez kompromisów w zakresie doświadczenia pracowników.

Michael King jest dyrektorem w WeWork, odpowiedzialnym za wdrażanie i realizację strategii transakcyjnych i portfelowych dla największych klientów WeWork. King posiada tytuł Master of Applied Finance i doświadczenie w leasingu, wycenie, przejęciach i zbywaniu nieruchomości w sektorach biurowym, handlowym i przemysłowym. Realizował transakcje w Australii, Europie i USA. Przed WeWork King pracował przy inwestycjach dla wiodącego na rynku funduszu REIT.