Korzyści finansowe płynące ze zwinnych nieruchomości

Idea elastycznej przestrzeni zyskuje popularność od kilku lat, ale w 2018 roku odnotowaliśmy bardzo dynamiczny wzrost zainteresowania takimi rozwiązaniami. Według badania CBRE ilość elastycznej przestrzeni na samym Manhattanie wzrosła z nieco 873 tysięcy metrów kwadratowych w 2017 roku do ponad 1,25 miliona metrów kwadratowych w ubiegłym roku. 

Przede wszystkim z elastycznej przestrzeni zaczynają korzystać duże przedsiębiorstwa. Dlaczego? Już od dziesięcioleci przedsiębiorstwa starają się znaleźć sposób na przekształcenie kosztów nieruchomości w koszty zmienne, by szybko dostosowywać się do zmieniających się warunków biznesowych — tak jak stało się to w działach produkcyjnych, badawczych i związanych z dystrybucją. I to ma sens. Elastyczna przestrzeń do pracy pozwala firmom korzystać z nieruchomości jak z zasobu zwinnego, a nie stałego. W przypadku zwinnych nieruchomości można wybrać początkową wysokość nakładów kapitałowych na przestrzeń do pracy, a także prawa redukcji i rozszerzania przestrzeni zgodnie z potrzebami biznesowymi.

Skupmy się na decyzjach finansowych podejmowanych przez firmy przy wyborze między tradycyjnym najmem a zwinną przestrzenią.

Zwinne nieruchomości 1.0: nowe wyobrażenie tradycji 

Kiedy warto wybrać elastyczną przestrzeń do pracy zamiast tradycyjnego najmu? Większość osób podejmujących decyzje w dużych przedsiębiorstwach myśli o nieruchomościach jako wydatkach kapitałowych.

Ciemnozielona linia przedstawia koszty w czasie w przypadku standardowego najmu. Ponieważ trzeba z góry zapłacić za wyremontowanie i przygotowanie budynku, mamy duży koszt początkowy. Amortyzuje się on w czasie korzystania z przestrzeni, więc skłania do podpisywania dłuższych umów tradycyjnego najmu. 

Jasnozielona linia przedstawia roczny koszt w przypadku najmu elastycznego, gdy koszty budynku i operacyjne są ujęte w koszcie całkowitym. Wartość ta pozostaje niemal niezmienna przez lata. Widzimy, że około czwartego roku dwie linie przecinają się i korzystanie z przestrzeni elastycznej staje się relatywnie droższe. 

Problem kryształowej kuli

Ten model ma pewną wadę — założenie, że można przewidzieć przyszłość, a liczba pracowników będzie stała.

Są to jednak aspekty, których w rzeczywistości nie można przewidzieć. Klienci CBRE mówią nam, że nawet jeśli mają pewność ogólnego kierunku rozwoju firmy, to na poziomie szczegółów mogą się mylić o 10–25%, w zależności od nieprzewidywalnych czynników, takich jak zmienność rynku, branży czy wpływ technologii na działalność firmy.

Wprowadzenie do tego modelu niepewności i ryzyka ze świata rzeczywistego zmienia wszystko.

Zwinne nieruchomości 2.0: prawdziwa wartość elastyczności

Teraz skonfrontujmy ten model finansowy z rzeczywistością, uwzględniając ryzyko napotykane przez firmy z biegiem czasu. 

W tym przypadku nie zakłada się, że zatrudnienie na poziomie 100 pracowników nie zmieni się lub będzie rosło w stałym tempie — może się bowiem zdarzyć, że w ciągu 5 lat wzrośnie ono do 150 lub zmaleje do 70 osób. 

Ten model nazywamy Zwinnością 2.0. W przypadku uwzględnienia niepewności można zaobserwować, że dwie linie reprezentujące standardową i elastyczną przestrzeń się nie przecinają.

Odkryliśmy, że wartość elastyczności jest tak naprawdę większa niż koszt najmu elastycznego. Dlatego coraz więcej firm myśli o włączeniu elastyczności do swojego portfela nieruchomości. To obraz, który przedstawia rzeczywistość biznesową w długim okresie, a nie stałe rozwiązanie krótkoterminowe.

Porównanie warunków tradycyjnych i elastycznych

W ramach przykładu zobaczmy, jak przedstawia się to w przypadku opcji warunków tradycyjnych i elastycznych:

• Nieoptymalny tradycyjny: w przypadku nieoptymalnym tradycyjnym średni wskaźnik pustostanów w tym budynku wynosi 18 procent. Przyjrzyjmy się żółtemu blokowi (w tym scenariuszu zakładamy, że wynajmowana przestrzeń obejmuje taras dachowy reprezentowany przez ciemnozielony prostokąt u góry). Trójkąty z ukośnymi niebieskimi liniami reprezentują możliwości redukcji części zajmowanej przestrzeni, a żółte ukośne linie reprezentują możliwości rozszerzenia przestrzeni w razie potrzeby. 

• Optymalny tradycyjny: w tym modelu wprowadziliśmy więcej elastyczności. Firma zajmuje mniej miejsca i ma więcej możliwości ekspansji. Dzięki temu średni wskaźnik pustostanów spada do 7 procent, a wartość bieżąca netto (NPV) jest o 11 procent niższa. Jeśli rozwój nastąpi szybciej niż zakładano, to w tym scenariuszu mogą wystąpić koszty dodatkowe. (Choć oczywiście bardzo szybki rozwój nadal jest bardzo pożądanym problemem). Jeśli jednak firma będzie się rozwijać wolniej, jest lepiej zabezpieczona przed ryzykiem. Ogólnie elastyczność zapewnia większe korzyści.

• Optymalny hybrydowy: teraz przyjrzyjmy się optymalnemu najmowi hybrydowemu. Zielone pasy wzdłuż niższych pięter budynku reprezentują korporacyjne i tradycyjne przestrzenie coworkingowe. Są to przestrzenie, które firma może zająć w miarę rozwoju, ale tymczasem są zajmowane przez najemców coworkingowych. W przypadku takiego najmu wskaźnik pustostanów spada do 2 procent, a średnie koszty są o 14 procent niższe. Niezależnie od tego, czy rozwój przebiega szybko, czy powoli, koszty są niższe niż w przypadku jakiegokolwiek innego najmu. 

Przyszłość zwinnych nieruchomości

Nieruchomości nie są już statycznymi aktywami, jak kiedyś. Coraz więcej firm chce dodawać zwinne składniki do swoich portfeli i w tym zakresie możemy się spodziewać jedynie wzrostów — dane pokazują, że zwinne nieruchomości zapewniają rzeczywisty zwrot ekonomiczny.

Jeśli chcesz zacząć korzystać z tego rozwiązania, pomyśl o swojej firmie i określ, gdzie elastyczna przestrzeń może być korzystna. Gdy zastanowimy się nad przyszłością, staje się jasne, że włączenie elastycznej przestrzeni do pracy do portfela nieruchomości zapewni firmie najlepszy zwrot z inwestycji teraz i w przyszłości. 

Aby dowiedzieć się więcej o zwinnych nieruchomościach, obejrzyj webinar przygotowany przez CBRE i WeWork: „Zwinność bez kompromisów: sekrety zwinnych nieruchomości”.

WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges. 

Autorami tego artykułu są: Beth Moore, szefowa działu rozwoju pośrednictwa na USA, Kanadę i Izrael w WeWork, Brandon Forde, wykonawczy dyrektor zarządzający ds. usług doradczych i transakcyjnych w CBRE, oraz Christelle Bron, starszy dyrektor zarządzający ds. usług doradczych i transakcyjnych w CBRE.