ข้อดีทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์ที่คล่องตัว

แนวคิดเรื่องพื้นที่ที่ยืดหยุ่นเริ่มได้รับความสนใจตั้งแต่หลายปีก่อนหน้านี้ แต่เพิ่งจะมาเห็นความเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2018 งานวิจัยของ CBRE พบว่าปริมาณพื้นที่ที่ยืดหยุ่นในแมนฮัตตันพุ่งสูงขึ้นเป็น 13.5 ล้านตารางฟุต ซึ่งเพิ่มจาก 9.4 ล้านตารางฟุตเมื่อปี 2017 

สาเหตุหลักก็คือ องค์กรขนาดใหญ่เริ่มหันมาเปิดรับพื้นที่ที่ยืดหยุ่น ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น บริษัทขนาดใหญ่ได้มองหาวิธีที่จะทำให้ต้นทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของตนแปรผันได้มาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว เพื่อที่จะสามารถปรับตัวตามการแปรผันทางธุรกิจได้อย่างรวดเร็วเช่นเดียวกับฝ่ายการผลิต การวิจัย และการกระจายสินค้า ซึ่งก็เป็นเหตุผลที่ดี สถานที่ทำงานร่วมกันที่ยืดหยุ่นจะช่วยให้ธุรกิจใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่อง แทนที่จะเป็นสินทรัพย์ตายตัว และด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่คล่องตัว คุณจะเลือกได้ว่าจะลงทุนเม็ดเงินเริ่มต้นเท่าใดในพื้นที่ และคุณมีสิทธิ์ในการลดหรือขยายมากน้อยเพียงใดเพื่อให้เหมาะสมกับความต้องการของธุรกิจ

เรามาดูกันว่าบริษัทต่าง ๆ มีปัจจัยทางการเงินใดบ้างที่ต้องตัดสินใจเพื่อเลือกระหว่างการเช่าซื้อพื้นที่แบบเดิมกับพื้นที่ที่คล่องตัว

อสังหาริมทรัพย์ที่คล่องตัว 1.0: การฉีกรูปแบบเดิม 

เราควรใช้พื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่นแทนการเช่าพื้นที่แบบเดิมเมื่อไหร่ ผู้มีอำนาจตัดสินใจในบริษัทระดับองค์กรส่วนใหญ่มองอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นการลงทุนเม็ดเงิน

เส้นสีเขียวเข้มแสดงแทนค่าใช้จ่ายในระยะยาวของการเช่าพื้นที่แบบเดิม คุณจะมีต้นทุนแรกเริ่มสูงเพราะต้องจ่ายค่าปรับปรุงสถานที่และเตรียมพื้นที่อาคารตั้งแต่ต้น เงินก้อนนี้จะเฉลี่ยไปตามระยะเวลาที่คุณอยู่ในพื้นที่นั้น ดังนั้นการเซ็นสัญญาเช่าแบบเดิมที่มีระยะเวลายาวนานขึ้นจึงให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า 

เส้นสีเขียวอ่อนแสดงต้นทุนรายปีสำหรับสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น ซึ่งต้นทุนในการปฏิบัติงานและค่าอาคารจะรวมไปกับต้นทุนโดยรวม ต้นทุนนี้ค่อนข้างคงที่ตลอดหลายปี คุณจะเห็นว่าที่ประมาณปีที่สี่ เส้นทั้งสองจะเริ่มตัดกัน และการเช่าพื้นที่แบบยืดหยุ่นจะมีค่าใช้จ่ายมากกว่า 

ปัญหาลูกแก้วทายอนาคต

ปัญหาของโมเดลนี้อยู่ตรงที่ โมเดลตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าคุณคาดการณ์อนาคตได้และจำนวนพนักงานจะเท่าเดิมไปตลอด

ซึ่งในความเป็นจริง เราไม่สามารถคาดการณ์สิ่งเหล่านี้ได้เลย จนถึงตอนนี้ ลูกค้าของ CBRE บอกว่า แม้พวกเขาจะมั่นใจในทิศทางโดยรวมของธุรกิจ แต่ก็อาจผิดพลาดในรายละเอียดไป 10 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยที่มองไม่เห็นล่วงหน้า เช่น ความแปรปรวนของตลาด ของอุตสาหกรรมที่ธุรกิจอยู่ และผลกระทบจากเทคโนโลยีที่มีต่อธุรกิจของตน

เมื่อเรานำความไม่แน่นอนและความเสี่ยงในโลกแห่งความเป็นจริงไปร่วมพิจารณาในโมเดลด้วย ทุกอย่างก็เปลี่ยนไป

อสังหาริมทรัพย์ที่คล่องตัว 2.0: คุณค่าที่แท้จริงของความยืดหยุ่น

ตอนนี้เราจะนำปัจจัยในโลกแห่งความเป็นจริงไปร่วมพิจารณาในโมเดลทางการเงินด้วยการรวมความเสี่ยงที่บริษัทจะต้องพบเมื่อเวลาผ่านไป 

ในกรณีนี้แทนที่เราจะถือว่าบริษัทจะมีพนักงาน 100 คนตลอดไปหรือเพิ่มขึ้นด้วยอัตราคงที่ โมเดลนี้จะใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้นด้วยการมองว่าตัวเลขนี้อาจเพิ่มเป็น 150 คนหรือลดเหลือ 70 คนในเวลาห้าปี 

เราเรียกกรณีนี้ว่า ความคล่องตัว 2.0 เมื่อเรานำความไม่แน่นอนไปร่วมพิจารณาด้วย คุณจะเห็นว่าที่จริงแล้วเส้นทั้งสองที่แทนต้นทุนแบบมาตรฐานทั่วไปกับต้นทุนแบบยืดหยุ่นนั้นไม่ได้ตัดกัน

สิ่งที่เราพบก็คือ ความยืดหยุ่นมีมูลค่ามากกว่าราคาค่าเช่าแบบยืดหยุ่นด้วยซ้ำ และบริษัทต่าง ๆ ก็เริ่มหันมาหาทางสร้างเพิ่มความคล่องตัวเข้าไปในต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ของตนมากขึ้นเรื่อย ๆ นี่เป็นภาพที่สะท้อนถึงความจริงของธุรกิจในระยะยาว ไม่ใช่เพียงโซลูชันตายตัวในระยะสั้น

เปรียบเทียบระหว่างข้อสัญญาแบบเดิมกับแบบยืดหยุ่น

สำหรับตัวอย่าง เรามาดูกันว่าข้อสัญญาแบบต่าง ๆ ของตัวเลือกแบบดั้งเดิมและแบบยืดหยุ่นเป็นอย่างไร

• แบบดั้งเดิมที่ไม่มีการปรับ: ในกรณีสัญญาแบบดั้งเดิมที่ไม่มีการปรับให้เหมาะสม อัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยของอาคารนี้อยู่ที่ 18 เปอร์เซ็นต์ ลองดูที่บล็อกสีเหลือง (กรณีนี้สมมติว่าพื้นที่ที่คุณเช่ามีดาดฟ้าชั้นบนสุดซึ่งแสดงด้วยสีเขียวเข้มด้านบนสุด) เส้นแรเงาสามเหลี่ยมสีฟ้าแสดงแทนโอกาสในการลดขนาดที่คุณจะคืนพื้นที่ได้ และเส้นแรเงาสีเหลืองแสดงแทนโอกาสในการขยายถ้าคุณต้องการเพิ่มพื้นที่ 

• แบบดั้งเดิมที่ปรับแล้ว: โมเดลนี้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น ในกรณีนี้คุณจะเป็นเจ้าของพื้นที่น้อยลง และมีโอกาสที่จะขยายได้มากขึ้นเล็กน้อย ซึ่งทำให้อัตราพื้นที่ว่างลดลงเหลือ 7 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ลดลง 11 เปอร์เซ็นต์ ในกรณีนี้ถ้าคุณเติบโตเร็วกว่าที่คาดไว้ คุณอาจได้รับผลกระทบเล็กน้อย (แต่การเติบโตด้วยอัตราที่เร็วมากก็ไม่ใช่ปัญหาที่แย่นัก) แต่ถ้าคุณเติบโตช้ากว่าที่คาดไว้ คุณจะได้รับการคุ้มครองจากความเสี่ยงในทางลบมากกว่ามาก โดยรวมแล้วถือว่าความยืดหยุ่นให้คุณค่ามากกว่า

• ลูกผสมที่ปรับแล้ว: ต่อมาเราจะมาดูสัญญาเช่าลูกผสมที่ปรับให้เหมาะสมแล้ว แถบสีเขียวตลอดชั้นล่างของอาคารแสดงแทนพื้นที่ทำงานร่วมกันแบบดั้งเดิมขององค์กรขนาดใหญ่ ส่วนนี้เป็นพื้นที่ที่คุณสามารถขยายไปใช้ได้ แต่ในระหว่างนี้เปิดให้ผู้เช่าสถานที่ทำงานร่วมกันใช้ไปก่อน ในกรณีนี้อัตราพื้นที่ว่างลดลงเหลือเพียง 2 เปอร์เซ็นต์ และค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่ำลง 14 เปอร์เซ็นต์ ไม่ว่าคุณจะเติบโตช้าหรือเร็ว ท้ายที่สุดแล้วคุณจะมีต้นทุนต่ำกว่าสัญญาเช่าแบบอื่น ๆ  

อนาคตอสังหาริมทรัพย์ที่คล่องตัว

อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นสินทรัพย์คงที่อย่างเคยอีกต่อไป บริษัทต่าง ๆ เริ่มพยายามหาทางเพิ่มองค์ประกอบที่คล่องตัวเข้าไปในต้นทุนของตน ซึ่งเรามองว่าจะมีจำนวนมากขึ้นเรื่อย ๆ ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ที่คล่องตัวให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจได้จริง

หากคุณกำลังมองหาทางที่จะเปลี่ยนมาใช้แนวทางนี้ ลองนึกถึงธุรกิจของคุณและหาว่าพื้นที่ที่ยืดหยุ่นจะส่งผลดีในที่ใดบ้าง เมื่อคุณคำนวณผลกระทบของอนาคตที่เป็นไปได้ คุณจะเห็นได้ชัดว่าการรวมพื้นที่ที่ยืดหยุ่นเข้าไปในต้นทุนจะให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุดสำหรับธุรกิจทั้งในวันนี้และวันข้างหน้า

หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล่องตัว ชมเว็บบินาร์จาก CBRE และ WeWork "Agility without compromise: secrets of agile real estate"

WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges. 

Beth Moore หัวหน้าฝ่ายพัฒนาโบรกเกอร์ในภูมิภาคสหรัฐอเมริกา แคนาดา และอิสราเอลที่ WeWork, Brandon Forde กรรมการผู้จัดการบริการด้านธุรกรรมและการให้คำปรึกษาที่ CBRE และ Christelle Bron กรรมการผู้จัดการอาวุโสสำหรับบริการด้านธุรกรรมและการให้คำปรึกษาที่ CBRE ร่วมกันเขียนบทความนี้