Ý tưởng về không gian linh hoạt đã trở nên phổ biến trong vài năm qua nhưng vào năm 2018, chúng tôi đã chứng kiến một sự thay đổi lớn. Theo nghiên cứu của CBRE, trong năm ngoái, diện tích không gian linh hoạt chỉ tính riêng ở Manhattan đã tăng vọt từ con số 873 nghìn mét vuông vào năm 2017 lên 1,25 triệu mét vuông.
Điểm mấu chốt là nhiều doanh nghiệp bắt đầu sử dụng không gian linh hoạt. Lý do tại sao vậy? Trong nhiều thập kỷ trở lại đây, các doanh nghiệp đã tìm cách khiến chi phí bất động sản trở nên linh hoạt để kịp thích nghi với những biến động của thị trường, giống như cách mà các bộ phận sản xuất, nghiên cứu và phân phối đã làm. Điều này rất hợp lý. Không gian làm việc linh hoạt cho phép các doanh nghiệp tận dụng bất động sản như một tài sản linh hoạt chứ không phải tài sản cố định. Với bất động sản linh hoạt, bạn có thể xác định nguồn vốn ban đầu để chi cho không gian cũng như quyết định nên thu hẹp hay mở rộng để phù hợp với nhu cầu kinh doanh của mình.
Chúng ta hãy tập trung vào những quyết định tài chính của các công ty khi họ phải chọn lựa giữa một hợp đồng thuê mặt bằng truyền thống hoặc một không gian linh hoạt.
Bất động sản linh hoạt 1.0: Tư duy lại truyền thống
Khi nào một không gian làm việc linh hoạt sẽ phù hợp hơn hợp đồng thuê mặt bằng truyền thống? Đa số những người ra quyết sách ở các công ty đều coi bất động sản là phí tổn.
Đường màu lục đậm thể hiện chi phí thuê mặt bằng thông thường theo thời gian. Vì ban đầu bạn đã đầu tư một khoản lớn để tân trang và trang bị cho tòa nhà, chi phí ban đầu sẽ rất cao. Càng sử dụng lâu một không gian, chi phí này càng được dàn trải. Đây là động lực để bạn ký hợp đồng thuê mặt bằng truyền thống có thời hạn dài hơn.
Đường màu lục nhạt thể hiện chi phí thuê linh hoạt theo từng năm, chi phí tòa nhà và chi phí vận hành đã được kết hợp thành chi phí chung. Số tiền này tương đối bình ổn trong các năm. Bạn có thể thấy rằng hai đường giao nhau ở năm thứ tư. Từ đó trở đi, chi phí không gian linh hoạt sẽ tương đối đắt hơn.
Thử thách quả cầu thủy tinh
Vấn đề của mô hình này nằm ở giả định rằng bạn có thể dự đoán tương lai và số lượng nhân viên sẽ không đổi.
Tất nhiên, đó là những điều khó có thể dự đoán được. Đến thời điểm này, khách hàng của CBRE cho chúng tôi biết rằng mặc dù rất tự tin về đường lối kinh doanh chung nhưng họ có thể dự đoán lệch từ 10% đến 25%, tùy thuộc vào những yếu tố nằm ngoài khả năng dự đoán như tính biến động của thị trường, của ngành và ảnh hưởng của công nghệ đến ngành nghề của họ.
Sự xuất hiện của những biến động và rủi ro của thế giới thực ở mô hình này khiến mọi thứ đảo lộn.
Bất động sản linh hoạt 2.0: Chân giá trị của sự linh hoạt
Bây giờ, chúng ta hãy áp dụng thế giới thực vào mô hình tài chính này, nghĩa là đưa vào những rủi ro mà các công ty gặp phải theo thời gian.
Trong trường hợp này, thay vì giả định rằng con số 100 nhân viên sẽ giữ nguyên hoặc tăng lên theo tỷ lệ cố định; ở mô hình gần với thực tiễn hơn, con số này thực sự có thể tăng lên 150 hoặc giảm xuống còn 70 trong năm năm.
Chúng tôi gọi trường hợp này là Linh hoạt 2.0. Bằng cách đưa vào sự biến động, bạn có thể thấy rằng hai đường minh họa cho chi phí của không gian thông thường và không gian linh hoạt thực chất không giao nhau.
Chúng tôi khám phá ra rằng giá trị của sự linh hoạt thực sự còn lớn hơn chi phí của hợp đồng thuê linh hoạt. Vì thế mà ngày càng có nhiều công ty cân nhắc việc đưa tính linh hoạt vào danh mục đầu tư bất động sản của họ theo hướng này. Đó là một bức tranh phản ánh thực tiễn kinh doanh dài hạn, chứ không phải là một giải pháp cố định, ngắn hạn.
So sánh kỳ hạn truyền thống và linh hoạt
Ở ví dụ sau, chúng ta sẽ xem điều này thể hiện như thế nào ở hai lựa chọn kỳ hạn truyền thống và linh hoạt:
- Truyền thống không tối ưu: Trong trường hợp truyền thống không tối ưu, tỷ lệ bỏ trống trung bình của tòa nhà là 18%. Hãy nhìn vào các ô vàng (kịch bản này giả định rằng không gian bạn thuê có sân thượng, thể hiện bằng phần màu lục đậm ở trên cùng). Tam giác sọc lam thể hiện những cơ hội thu hẹp để bạn trả lại không gian và những sọc vàng thể hiện cơ hội mở rộng nếu bạn muốn mở rộng.
- Truyền thống tối ưu: Trong mô hình này, chúng tôi sẽ đưa thêm tính linh hoạt vào. Ở đây, bạn sử dụng ít không gian hơn và có thêm vài lựa chọn mở rộng. Mô hình này cho phép tỷ lệ bỏ trống trung bình giảm xuống còn 7%, trong khi giá trị hiện tại ròng (NPV) trung bình thấp hơn 11%. Trong kịch bản này, nếu bạn tăng trưởng nhanh hơn dự kiến, bạn sẽ chịu lỗ một chút. (Mặc dù tỷ lệ tăng trưởng rất nhanh vẫn là một cơn đau đầu dễ chịu). Nhưng nếu bạn tăng trưởng với tốc độ chậm hơn, bạn có khả năng tránh được những nguy cơ bất lợi. Xét tổng thể, sự linh hoạt mang lại nhiều giá trị hơn cho bạn.
- Kết hợp tối ưu: Bây giờ, hãy cùng xem hợp đồng thuê mặt bằng kết hợp tối ưu. Hàng xanh nằm ở các tầng dưới của tòa nhà thể hiện không gian làm việc chung truyền thống và không gian làm việc chung của doanh nghiệp. Đó là không gian bạn có thể vươn đến nhưng hiện đang được những đơn vị thuê không gian làm việc chung sử dụng. Ở hợp đồng thuê này, tỷ lệ bỏ trống giảm xuống còn 2% và chi phí trung bình thấp hơn 14%. Bất kể bạn có mức độ tăng trưởng cao hay thấp, chi phí của bạn vẫn sẽ thấp hơn các hình thức thuê còn lại.
Tương lai của bất động sản linh hoạt
Bất động sản không còn là một tài sản tĩnh nữa. Ngày càng có nhiều công ty muốn thêm những thành phần linh hoạt vào danh mục đầu tư của họ và chúng tôi kỳ vọng con số này tăng lên – dữ liệu cho thấy rằng bất động sản linh hoạt sẽ đem lại lợi nhuận kinh tế thật sự.
Nếu bạn đang muốn bắt đầu, hãy suy nghĩ về doanh nghiệp của mình và xác định xem không gian linh hoạt có thể có lợi cho bạn ở điểm nào. Bằng cách tính toán tác động của những kịch bản khả dĩ, rõ ràng là việc đưa không gian làm việc linh hoạt vào danh mục đầu tư sẽ mang lại lợi nhuận tốt nhất cho doanh nghiệp của bạn, trong hiện tại và cả tương lai.
Để tìm hiểu thêm về bất động sản linh hoạt, mời các bạn xem webinar của CBRE và WeWork, "Linh hoạt không thỏa hiệp: Bí mật về bất động sản linh hoạt".
WeWork offers companies of all sizes space solutions that help solve their biggest business challenges.
Tác giả: Beth Moore, Giám đốc Phát triển Môi giới tại Hoa Kỳ, Canada và Israel của WeWork; Brandon Forde, Giám đốc Quản lý Điều hành, Dịch vụ Tư vấn và Giao dịch của CBRE; Christelle Bron, Giám đốc Quản lý Cao cấp, Dịch vụ Tư vấn và Giao dịch của CBRE.
