Tradycjonaliści od lat zachodzą w głowę, jak porównać koszt elastycznej nieruchomości z kosztem długoterminowego najmu ( English ). Różnice nierozerwalnie związane z tymi dwoma rozwiązaniami na rynku nieruchomości bardzo utrudniają ich porównywanie.
Ostatnio jednak wskaźniki efektywności nieruchomości przesunęły się z kosztu za jednostkę powierzchni, czyli całkowitego kosztu najmu, na coś zorientowanego bardziej na pracownika, czyli koszt za osobę. To ułatwia dokonywanie porównań. Jednak ukierunkowanie na koszty (w przeliczeniu na zarówno jednostkę powierzchni, jak i osobę) często szkodzi innym celom organizacji i powoduje, że nieruchomości firmowe nie zapewniają firmom dodatkowej wartości strategicznej.
W związku z rosnącym wpływem działów kadr i dyrektorów finansowych na funkcje takich nieruchomości zajmujące się nimi zespoły stają obecnie przed wyzwaniem opracowania strategii, które uwzględniają innowacyjne rozwiązania i zasady zwinnego miejsca pracy ( English ) w celu zwiększenia wydajności pracy, poprawy wskaźników zarówno przyciągania, jak i zatrzymywania pracowników oraz wniesienia wkładu w realizację celów ekologicznych, społecznych i związanych z ładem korporacyjnym ( English ).
Wiemy, że współpraca z podmiotami z rynku elastycznych nieruchomości w celu wdrożenia zwinnych praktyk owocuje większym komfortem pracowników, ponieważ podmioty te zapewniają spójne wrażenia dzięki udostępnianiu wyjątkowych przestrzeni do pracy i udogodnień, a zarazem umożliwiają pracownikom wybieranie miejsca i czasu pracy.
To odejście od koncentrowania się na kosztach — owocujące przyjęciem zrównoważonych kart wyników, które obejmują różne wskaźniki efektywności — w ostatnim roku przyspieszyło, częściowo ze względu na wpływ, jaki COVID-19 wywarł na poziomy wykorzystania, i zwiększyło chęć wdrożenia zwinnych praktyk wśród użytkowników przestrzeni.
Wpływ zwinnych praktyk na rynek nieruchomości
Na podstawie wybranych transakcji z dużymi przedsiębiorstwami i korporacjami, które zawarła firma WeWork w ciągu ostatnich 12–18 miesięcy, można powiedzieć, że wdrożenie zwinnych praktyk zapewnia firmom wzrost wydajności o średnio 30–40%. Aby sobie dobrze zobrazować, co to oznacza w typowym procesie podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości, spójrzmy na dynamiczny rynek nieruchomości komercyjnych: Londyn.
Zaczniemy od tradycyjnego wskaźnika używanego do porównań elastycznych nieruchomości z najmem długoterminowym: kosztu za jednostkę powierzchni. Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, stopa kwadratowa elastycznej nieruchomości w Londynie kosztuje około 165 GBP (227 USD) rocznie, a w przypadku 15-letniej umowy najmu jest to kwota wynosząca około 125 GBP (173 USD) rocznie. (Liczby te odzwierciedlają normalne ceny rynkowe). Większość tradycjonalistów powiedziałaby, że elastyczne nieruchomości są po prostu o 30% droższe. Nasuwa się więc pytanie: czy tyle warte są elastyczność, zwinność firmy i większy komfort pracowników?
Niekoniecznie. Jeśli przeniesiemy punkt ciężkości z kosztu na jednostkę powierzchni na koszt na pracownika, to koszt elastycznych nieruchomości okazuje się o średnio 20–30% niższy niż w przypadku tradycyjnych przestrzeni.
Jak można mieć wyższy koszt w przeliczeniu na jednostkę powierzchni, ale niższy w przeliczeniu na pracownika?
Jest to możliwe, ponieważ w lokalizacjach WeWork pracownicy mają dostęp do znacznie większej przestrzeni niż tylko własne biura. Na przykład w Londynie WeWork ma w swoich budynkach ponad 90 000 metrów kwadratowych powierzchni na udogodnienia, do której ma dostęp każdy członek naszej społeczności. Korzystając z całego pakietu produktów WeWork, który obejmuje członkostwo All Access lub Płatność za wykorzystanie, pracodawcy mogą zacząć wdrażać zwinne praktyki, a zarazem kontrolować koszty.
Skoro poruszyliśmy kwestię kosztu w przeliczeniu na pracownika, jak można zacząć myśleć o koszcie za jednostkę powierzchni? Jedną z najprostszych analogii, którą lubię się posługiwać, jest ubezpieczenie, np. samochodu lub zdrowotne. Ubezpieczenie jest finansowym zabezpieczeniem na wypadek ewentualnych kosztów w przyszłości. Podobnie jest z elastycznymi nieruchomościami.
Oferta elastycznych nieruchomości oznacza znacznie krótsze okresy zobowiązań — od zaledwie miesiąca po nawet 10 lat — i często obejmują możliwość redukcji skali oraz ekspansji. Tradycyjne umowy najmu oznaczają długie okresy zobowiązań, zazwyczaj od 10 do 15 lat bez możliwości łatwego skalowania.
Każdą nadwyżkę w opłatach za elastyczną nieruchomość można uznać za zabezpieczenie się przed ewentualnymi kosztami wyplątania się z tradycyjnej umowy najmu. W przypadku elastycznych nieruchomości wystarczy zapłacić za przestrzeń potrzebną w danym czasie — i nie trzeba przy tym podejmować ograniczających swobodę zobowiązań. W przypadku tradycyjnej umowy wynajmu wcześniejsze wyplątanie się ze związanych z nią zobowiązań przez podnajem, cesję lub odstąpienie lokalu jest skomplikowane, czasochłonne i kosztowne.
Prawdziwa wartość elastyczności w liczbach
Aby oszacować wartość elastyczności, firma WeWork przeanalizowała zbycie najmu 50 000 stóp kwadratowych (4645 metrów kwadratowych) przez podnajem w celu ustalenia kosztów związanych z wyjściem ze standardowej umowy najmu po 3 latach od jej zawarcia. Uzyskane wyniki zestawiliśmy z kosztami 3-letniej elastycznej umowy najmu z WeWork.
Dla większości menedżerów ds. nieruchomości firmowych podnajem jest działaniem mającym na celu redukcję kosztów, ponieważ zobowiązania z tytułu czynszu są już uwzględnione na pozostały okres najmu. W celu uzyskania czynszów maksymalnie zbliżonych do poziomów rynkowych menedżerowie ci muszą uwzględniać w analizach kosztów brak najemców w okresie poprzedzającym wynajmem, pakiety zachęt do podnajmu i prowizje dla pośredników — oczywiście oprócz niezamortyzowanych kosztów kapitałowych, które mogą wymagać odpisania.
Po uwzględnieniu 12-miesięcznego braku najemcy przed najmem, 12-miesięcznego zwolnienia z czynszu na każde 5 lat podnajmu oraz odpisu wydatków inwestycyjnych koszt tradycyjnego najmu w tym samym 3-letnim okresie w przypadku WeWork byłby o 35% wyższy. Przyjęto tu założenie, że najemca zajmowałby w WeWork taką samą powierzchnię jak w przypadku tradycyjnego najmu. Jeśli najemca zajmowałby o 40% mniejszą powierzchnię biurową w WeWork i w zamian zapewnił pracownikom takie produkty jak WeWork All Access, różnica w kosztach wzrosłaby do 60%.
W tym przypadku próg rentowności między tradycyjnym najmem a WeWork występuje między szóstym a siódmym rokiem. Jednak po uwzględnieniu potencjalnego wzrostu efektywności bezwzględny koszt wyjścia z umowy najmu jest zawsze wyższy niż zajmowanie powierzchni w WeWork.
Według National Bureau of Economic Research (NBER) od lat 50. cykl gospodarczy w Stanach Zjednoczonych trwa średnio około 5,5 roku. W związku z tym każdy najemca korzystający z 10-letniej tradycyjnej umowy najmu powinien się spodziewać w tym okresie dwóch cykli gospodarczych. Dlatego trzeba zadać sobie pytanie, w jakim stopniu rozsądne jest uwikłanie się w kosztowną umowę najmu nieruchomości na 10 lat?
Obliczenia potwierdzają, że w przypadku dużej wrażliwości na zmiany warto zwiększyć odsetek elastycznych nieruchomości, aby się zabezpieczyć przed finansowymi skutkami konieczności wcześniejszego uwolnienia się od umowy najmu.
Nikhil Chanrai jest dyrektorem działu obsługi dużych przedsiębiorstw i korporacji w WeWork, odpowiedzialnym za wdrażanie oraz realizację strategii transakcyjnych i portfelowych dla największych klientów WeWork.
Zastanawiasz się nad zmianą przestrzeni do pracy?
