Firma Colliers opublikowała niedawno w USA bardzo oczekiwany raport o elastycznej przestrzeni do pracy za 2020 r., w którym ukazano ważne trendy rynkowe dotyczące roli pracy zdalnej, w jaki sposób elastyczne przestrzenie do pracy mogą zostać dopasowane do rozwoju strategii portfela nieruchomości oraz w jaki sposób technologia może wpływać na przyszłość elastycznej przestrzeni do pracy.
Francesco De Camilli, wiceprezes ds. elastycznego miejsca pracy w firmie Colliers spotkał się z prezesem WeWork Sandeepem Mathrani, wiceprezesem ds. globalnych nieruchomości i bezpieczeństwa Michaelem Fordem z Microsoftu oraz liderem amerykańskiego rynku nieruchomości w w Ernst & Young Davidem Kamenem, aby omówić wyniki raportu Colliers – i ich osobiste prognozy dotyczące przyszłości elastycznej przestrzeni roboczej.
Aby zobaczyć pełne nagranie, zarejestruj się tutaj. Oto najważniejsze spostrzeżenia.
Zapotrzebowanie na elastyczną przestrzeń do pracy zmieniło się diametralnie w ciągu ostatnich 18 miesięcy
Firma Colliers odnotowała, że w pierwszej połowie 2019 roku popyt na elastyczne miejsca do pracy wzrósł o około 20,5 procent w porównaniu z 2018 na 28 wiodących rynkach metropolitalnych w Stanach Zjednoczonych. W pierwszej połowie 2020 r. wzrost był nadal wyższy niż rok wcześniej – ale tylko o 1,6 proc. Nie da się zaprzeczyć, że COVID-19 znacząco wpłynął na to spowolnienie. Ostatnio dużo dyskutuje się na temat tego, co wydarzy się w ciągu najbliższych sześciu miesięcy i jak wzrost popytu na elastyczną przestrzeń do pracy na przedmieściach może wpłynąć na wzrost branży.
Aby uzyskać lepszy wgląd w dostępność nieruchomości na przedmieściach, Colliers zbadał wzrost dostępnej powierzchni w okresie 21 miesięcy (między czwartym kwartałem 2018 a drugim kwartałem 2020). Od drugiego kwartału 2020 roku wyliczyli około 1,99 miliona metrów kwadratowych elastycznej przestrzeni do pracy na przedmieściach w porównaniu z 3,85 miliona metrów kwadratowych elastycznej przestrzeni do pracy na obszarze centralnych dzielnic biznesowych (CBD). Przedmieścia to z grubsza 50% powierzchni CBD, ale wiele osób spodziewa się, że zmieni się to dramatycznie w ciągu najbliższych 18 miesięcy, ponieważ przedmieścia o niższym zagęszczeniu otrzymają nieproporcjonalnie wysoki udział w nowym popycie.
Większość najemców uważa, że powrót do biur będzie napędzał popyt na elastyczną przestrzeń do pracy
Elastyczna przestrzeń do pracy to wciąż tylko niewielka część całego rynku powierzchni biurowych w USA (tylko 1,5%). Ale wielu analityków uważa, że operatorzy nieruchomości mają ogromną szansę, ponieważ firmy szukają sposobów powrotu do pracy po pandemii COVID-19. W ankiecie, którą Colliers przeprowadził pośród tysięcy najemców na całym świecie, jedna trzecia respondentów przewidywała, że w przyszłości nie będzie większego popytu na elastyczną przestrzeń, 20 procent respondentów było przekonanych, że popyt będzie większy, a kolejne 40 procent uważało, że prawdopodobne jest zwiększenie popytu. Innymi słowy, większość najemców przewiduje wzrost.
W tej samej ankiecie Colliers zapytał respondentów, jak często pracowali z domu przed pandemią COVID-19 i jak często chciałyby pracować z domu po pandemii. Pięćdziesiąt osiem procent respondentów w ogóle nie pracowało z domu przed COVID-19. Ale 43 procent z nich chce pracować w domu przynajmniej dwa do trzech dni w tygodniu po zakończeniu pandemii COVID-19. To dramatyczna zmiana i jest kilka firm, które opierają się na strategiach pracy zdalnej w ramach nowego modelu działania – jedną z nich jest Microsoft.
Większość pracowników chce równowagi pomiędzy pracą zdalną a pracą w biurze
Według Michaela Forda z Microsoftu, przed pandemią około 5 procent pracowników jego firmy regularnie pracowało z domu. Obecnie firma przewiduje, że liczba ta może sięgnąć nawet 20 procent. Odkrył także, że większość pracowników Microsoftu chce wrócić do biura. Od 80 do 85 proc. pracowników stwierdziło, że chce pracować w biurze dłużej niż przez trzy dni w tygodniu. Nie oznacza to jednak, że przestrzenie biurowe wrócą do normalnego funkcjonowania.
Po zakończeniu pandemii COVID-19 pracownicy firmy Microsoft oczekują większej elastyczności w trzech obszarach:
- Miejsce pracy: czy pracują w domu, w lokalizacji firmy Microsoft czy w elastycznej przestrzeni?
- Godziny pracy: jeśli nie pracują w tradycyjnym biurze od godziny 9 do 17 każdego dnia – a nadal wykonują swoją pracę – to czy naprawdę jest istotne to, kiedy dokładnie pracują?
- Lokalizacje biur na całym świecie: dla globalnej firmy ma to cały czas znaczenie.
Wszystkie te czynniki wpływają na rozwój globalnej strategii zarządzania portfelem nieruchomości firmy Microsoft. Firma chce zbudować elastyczny portfel, który może być dostosowany do pracownika, a nie na odwrót.
Aby to zrobić, zespół firmy Microsoft wykorzystuje doświadczenia dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa zdobyte podczas pandemii COVID-19, aby stworzyć bezpieczne i produktywne środowisko pracy. Obejmuje to zmniejszenie zagęszczenia w biurach i przestrzeganie standardów dystansowania społecznego w portfolio nieruchomości należących do firmy.
Firma rozszerzyła również swoje portfolio – niezależnie od tego, czy jest to własna powierzchnia, czy wynajmowana – o elastyczne przestrzenie do pracy, które oferują określone obszary, powierzchnie wspólne lub nieprzydzielone , a także sale konferencyjne z możliwością rezerwacji, przydatne w sytuacji gdy zespoły muszą przyjść do by popracować razem. Microsoft udowodnił już, że ludzie mogą pracować zdalnie i nadal być produktywni, ale firma chce zaoferować swoim pracownikom opcje dostosowane do ich potrzeb.
Elastyczne przestrzenie mogą mieć dla firm większy sens ze względów finansowych
Prezes WeWork, Sandeep Mathrani, zauważył, że przed pandemią pojemność powierzchni biurowej wynosiła średnio około 60 procent – a firmy lub najemcy nadal płacą 100 procent miesięcznego rachunku za powierzchnię biurową. Wielu pracowników nie przebywało regularnie w swoich biurach. Byli na spotkaniach ze swoimi klientami, podróżowali służbowo lub pracowali z domu dzień lub dwa w tygodniu. Tak więc, chociaż pandemia doprowadziła do bardziej zauważalnej zmiany w pracy z domu, po powrocie do biur firmy mogą lepiej wykorzystać swoje miejsce, wynajmując elastyczne powierzchnie, które oferują pracownikom większe możliwości i są mniejszym kosztem dla firmy.
Mathrani wyjaśnił również, że „elastyczna przestrzeń biurowa” nie oznacza, że osoby lub pracownicy dzielą przestrzeń z kimś innym lub siedzą obok kogoś z innej firmy. W rzeczywistości ponad połowa aktualnych najemców WeWork to klienci biznesowi inwestujący w elastyczne przestrzenie i wykorzystujący całe piętro lub budynek w zależności od potrzebnej ilości czasu i przestrzeni. Ich potrzeby mogą się zwiększać lub zmniejszać, a dzierżawa może trwać zarówno miesiąc, jak i nawet 10 lat.
Dane pomagają firmom podejmować bardziej przemyślane decyzje dotyczące przestrzeni do pracy
David Kamen z Ernst & Young powiedział, że EY od prawie dekady oferuje swoim pracownikom elastyczne miejsca pracy. Firma posiada ogromną ilość danych, których użyto do analizy codziennej obecności w biurach oraz miejsc, w których ludzie lubią się gromadzić i jak długo w nich przebywają, dzięki czemu mogła zmienić swoją ofertę form pracy w oparciu o te ustalenia. Dane sprzed pandemii COVID-19 mogą jednak nie wystarczyć, aby trafnie przewidzieć wykorzystanie biura. Ich zespół nadal śledzi użycie biura, gdzie tylko może, ale zaczyna myśleć o tym, jak można inaczej wykorzystać własne dane i technologię.
Technologia ma duży wpływ i zwiększa wykorzystanie elastycznej przestrzeni
Wiele firm korzysta z technologii, aby usprawnić pracę biurową. Na przykład firma Microsoft stworzyła aplikację o nazwie My Hub, która korzysta z technologii Microsoftu oraz aplikacji firm trzecich, aby pomagać pracownikom od porannego przebudzenia, w trakcie pobytu w biurze aż do powrotu do domu.
Jak wyjaśnił Michael Ford, jeśli ludzie chcą jeździć własnym samochodem do pracy, po przyjeździe do kampusu My Hub oferuje inteligentny parking. Jeśli chcą skorzystać z transportu publicznego, aplikacja wskaże im najlepszy czas na złapanie autobusu. Pracownicy mogą zamawiać jedzenie z wyprzedzeniem, aby nie czekać w kolejce, i rezerwować miejsca do pracy w oparciu o ich potrzeby lub preferencje. Celem firmy Microsoft jest zapewnienie swoim pracownikom możliwie najlepszego doświadczenia, aby mogli poczuć elastyczność, której potrzebują, aby być kreatywni i innowacyjni w przyszłości.
WeWork wprowadził również więcej technologii, aby ulepszyć swoją ofertę produktów i zwiększyć elastyczność działania. Dzięki WeWork All Access członkowie mają dostęp do setek przestrzeni WeWork w 150 miastach, kiedy tylko chcą i gdziekolwiek się znajdują. Osoby fizyczne mogą opłacać miesięczne członkostwo, aby zarezerwować sobie miejsce do pracy bezpośrednio ze smartfona i pracować w różnych miejscach. Większe firmy mogą również opłacać swoim pracownikom miejsce do pracy w dowolnej lokalizacji WeWork – niezależnie od tego, czy jest ono w sąsiedztwie, aby uniknąć dojazdów do pracy, czy w dowolnym miejscu na świecie, jeśli podróżują służbowo.
All Access zyskał dużą popularność wśród firm, które chcą zapewnić swoim pracownikom elastyczne miejsce do pracy. Ich biura mogą być zamknięte, a ich pracownicy mogą nie mieć idealnego miejsca do pracy w domu. Mogą mieszkać w małych mieszkaniach, bez przestrzeni do pracy, godzić obowiązki rodzinne z pracą zawodową lub być rozpraszanym przez współlokatorów. Nadal jednak chcą mieć miejsce, w którym mogliby się skupić i być produktywni. All Access stał się doskonałym rozwiązaniem dla wielu osób.
WeWork On Demand to aplikacja, w której ludzie mogą wykupić miejsca do pracy na godziny, dni, tygodnie lub miesiące – nawet jeśli nie są członkami WeWork. Zapewnia to jeszcze większą elastyczność. Obecnie jest dostępny w 11 miastach i 160 lokalizacjach WeWork w USA.
Firmy stosują szereg modeli działania, aby wykorzystać elastyczną przestrzeń
Jedna opcja nie będzie pasować wszystkim. Pracując w WeWork Sandeep Mathrani widział, jak firmy stosują kilka różnych podejść . Niektóre firmy starają się skutecznie zmniejszyć zagęszczenie pomieszczeń biurowych. Inne, duże korporacje, całkowicie zrezygnowały z centrali i przyjęły model typu "hub-and-spoke". Młodsze firmy technologiczne z kolei dostrzegają wartość przebywania razem i sposób, w jaki współpraca prowadzi do innowacji. Firmy technologiczne czerpią korzyści z elastycznych przestrzeni i wracają do biur, aby wyprzedzić konkurencję i uzyskać przewagę w innowacjach.
Nie można ignorować wpływu pracy z domu na poszczególne osoby
Wiele osób nie chodzi tylko do biura, aby pracować: robią to aby współpracować z innymi oraz ze względów towarzyskich. Chociaż długoterminowy wpływ pracy z domu jest nadal nieznany, wiele osób już teraz doświadcza izolacji i wypalenia. Chociaż biura są być zamknięte, aby zmniejszyć ekspozycję na COVID-19, wiele osób nadal chodzi do pubów, siłowni i restauracji, i w ten sposób zaraża się wirusem. Miejsce pracy, w którym priorytetowo traktuje się zdrowie i bezpieczeństwo, może pomóc pracownikom poczuć się mniej odizolowanymi i lepiej skomunikowanymi z innymi osobami.
Chcesz usłyszeć całą rozmowę o przyszłości elastycznej przestrzeni do pracy? Sprawdź nagranie tego webinarium, aby poznać wszystkie szczegóły.
