Colliers פרסמה לאחרונה את דוח חללי העבודה הגמישים בארצות הברית לשנת 2020 שכולם ציפו לו, והעלתה לדיון את המגמות בשוק הנוגעות לתפקידה הנוכחי של העבודה מרחוק, את האופן שבו חללי עבודה גמישים ( English ) יוכלו להשתלב באסטרטגיות לניהול תיקי נדל"ן בעתיד, ואיך הטכנולוגיה יכולה להפוך את עתיד החללים הגמישים לחכם יותר – ולהשפיע עליו.
הסמנכ"ל למקומות עבודה גמישים ב-Colliers, פרנצ'סקו דה קמילי, חבר למנכ"ל WeWork סנדיפ מת'ראני, לסמנכ"ל הנדל"ן והבטיחות הגלובליים ב-Microsoft, מייקל פורד, ולמנהל תחום הנדל"ן ביבשות אמריקה ב-Ernst & Young, דיוויד קמן, כדי לדון בתוצאות הדוח של Colliers – ובתחזיות האישיות שלהם בנוגע לעתיד של חללי העבודה הגמישים.
כדי לצפות בהקלטה המלאה, אפשר להירשם כאן. אלה כמה מהדגשים בסקירה קצרה של התובנות העיקריות.
הביקוש לחללי עבודה גמישים השתנה באופן דרמטי ב-18 החודשים האחרונים
Colliers מצאה כי במחצית הראשונה של 2019, הביקוש לחללי עבודה גמישים עלה ב-20.5 אחוזים לפחות ביחס ל-2018 בכל 28 שוקי המטרופול המובילים בארצות הברית. במחצית הראשונה של 2020, הצמיחה עדיין הייתה גבוהה ביחס לשנה שלפניה – אבל רק ב-1.6 אחוזים. אין להכחיש שנגיף הקורונה השפיע בצורה משמעותית על ההאטה הזו. בזמן האחרון נערך דיון ער בנוגע לששת החודשים הבאים, ובנוגע לאופן שבו הגידול בביקוש לחללי עבודה גמישים בפרוורים עשוי להשפיע על הצמיחה.
כדי לקבל תובנות נוספות בנוגע להיצע הנדל"ן בפרוורים, Colliers בחנה את הצמיחה בהיצע הנדל"ן במשך 21 חודשים (בין הרבעון הרביעי של 2018 לרבעון השני של 2020). נכון לרבעון 2 של 2020, הם חישבו כ-1.99 מיליון מ"ר של חללי עבודה גמישים בפרוורים בהשוואה ל-3.85 מיליון מ"ר של חללי עבודה גמישים בשוק של מרכזי עסקים ראשיים (CBD). נתח היצע הנדל"ן בפרוורים הוא כ-50 אחוזים מהיצע הנדל"ן במרכזי עסקים ראשיים, אבל רבים צופים שנתון זה ישתנה באופן דרמטי בשנה וחצי הקרובות, לאור העובדה שבפרוורים שמתאפיינים בצפיפות נמוכה יותר נרשם חלק לא פרופורציונלי בביקוש החדש.
רוב השוכרים מאמינים שהחזרה לעבודה תגדיל את הביקוש לחללי עבודה גמישים
חללי עבודה גמישים ( English ) הם עדיין רק שבריר משוק חללי העבודה הכולל בארצות הברית (רק 1.5 אחוזים). אבל רבים מאמינים שקיימת הזדמנות אדירה למנהלי נכסים, עכשיו כשהחברות מנסות למצוא את דרכן חזרה לעבודה אחרי עידן הקורונה. בסקר ש-Colliers ערכה בקרב אלפי השוכרים שלה בעולם, שליש מהמשיבים חזה שלא יהיה ביקוש גדול יותר לחללים גמישים בעתיד, 20 אחוזים מהמשיבים היו משוכנעים שהביקוש יהיה גדול יותר ו-40 אחוזים נוספים האמינו שייתכן שיהיה ביקוש גבוה יותר. במילים אחרות, רוב השוכרים צופים גידול.
באותו הסקר, Colliers שאלו עובדים באיזו תדירות הם עבדו מהבית לפני נגיף הקורונה, ובאיזו תדירות הם מעוניינים לעבוד מהבית אחרי נגיף הקורונה. חמישים ושמונה אחוזים מהמשיבים לא עבדו מהבית בכלל לפני שפרץ נגיף הקורונה. אבל 43 אחוזים מתוכם רוצים לעבוד מהבית לפחות יומיים או שלושה בשבוע אחרי נגיף הקורונה. מדובר בשינוי דרמטי, וישנן מספר חברות שמעוניינות לפתח אסטרטגיות לעבודה מהבית כחלק מהמודל החדש – Microsoft היא אחת מהן.
רוב העובדים שואפים לאיזון בין עבודה מרחוק לעבודה במשרד
לפי מייקל פורד מ-Microsoft, כ-5 אחוזים מעובדי החברה עבדו מהבית באופן קבוע לפני המגפה. כעת החברה צופה שמספרם יגיע ל-20 אחוזים. הוא גילה שרוב עובדי Microsoft רוצים לחזור למשרד. 80 עד 85 אחוזים מהעובדים אמרו שהם רוצים לחזור למשרד ליותר משלושה ימים בשבוע. אבל זה לא אומר שחלל העבודה יחזור לשגרה של 'עסקים כרגיל'.
העובדים ב-Microsoft מצפים ליותר גמישות בשלושה תחומים אחרי נגיף הקורונה:
- אתר העבודה: האם הם עובדים מהבית, במיקום של Microsoft או בחלל גמיש?
- שעות העבודה: אם הם לא עובדים בחלל העבודה המסורתי מ-09:00 עד 17:00 כל יום – ובכל זאת מבצעים את העבודה הנדרשת מהם – האם באמת משנה מתי הם עובדים?
- מיקומי משרדים גלובליים: מכיוון שמדובר בחברה גלובלית, יש לכך עדיין חשיבות.
כל הגורמים האלה משמשים לעדכון אסטרטגיית הנדל"ן הגלובלית של Microsoft לקראת העתיד, והחברה מעוניינת לבנות תיק נכסים גמיש שיכול להתגמש לטובת העובדים, ולא להפך.
כדי לעשות זאת, הצוות ב-Microsoft מיישם את הלקחים לגבי הבריאות והבטיחות בתקופת הקורונה ( English ) כדי ליצור סביבה בטוחה ויעילה. למשל, ריווח הצפיפות במשרדים ועמידה בתקני ריחוק חברתי בכל הנכסים של החברה.
החברה גם הגדילה את תיק הנכסים שלה – בחללים שבבעלותה או בשכירות – והיצע הנדל"ן שלה כולל כעת חללי עבודה גמישים עם אזורים המיועדים לעבודה שדורשת ריכוז, חללים משותפים או ללא הקצאה ( English ) וכן חדרי ישיבות ( English ) שניתן להזמין כשהצוותים צריכים להגיע למשרד לצורך עבודה בשיתוף פעולה ( English ). Microsoft כבר הוכיחה שאנשים יכולים לעבוד מרחוק ועדיין להיות פרודוקטיביים, אבל החברה רוצה להציע לעובדים מגוון אפשרויות שמותאמות לצרכים שלהם.
חללים גמישים יכולים להיות חסכוניים יותר לחברות
מנכ"ל WeWork סנדיפ מת'ראני ציין כי לפני המגפה, האכלוס של חללי העבודה נע סביב 60 אחוזים – והחברות או השוכרים עדיין שילמו את חשבון השכירות של חלל העבודה במלואו. עובדים רבים לא ישבו במשרדיהם הפיזיים באופן קבוע. הם היו עם לקוחות, בנסיעות עסקים או עבדו מהבית יום או יומיים בשבוע. כך שאף על פי שהמגפה הובילה למעבר מובחן יותר לעבודה מהבית, עם חזרתן של החברות לעבודה, יש להן אפשרות לנצל את חללי העבודה שלהן בצורה טובה יותר באמצעות שכירת חללים גמישים שנותנים לעובדים יותר אפשרויות, בעלות נמוכה יותר לחברות.
מת'ראני גם הבהיר ש'חלל עבודה גמיש' אינו משותף עם אנשים אחרים או עם עובדים של חברה אחרת. למעשה, יותר ממחצית השוכרים ב-WeWork כיום הם חברות אנטרפרייז שמשקיעות בחללים גמישים ומשתמשות בקומה או בבניין שלמים לפי הזמן והחלל שדרושים להן. יש להן אפשרות להגדיל או לצמצם את החלל השכור, ולחתום על חוזים קצרים של חודש בלבד על חוזים ל-10 שנים וכל מה שבין.
נתונים עוזרים לחברות לקבל החלטות מושכלות יותר בנוגע לחללי העבודה
דייויד קמן מ-Ernst & Young אומר ש-EY מציעה לעובדים שלה תוכניות למקומות עבודה גמישים כבר קרוב לעשור. יש לחברה כמות נתונים אדירה ששימשה אותה כדי לעקוב אחר הנוכחות היומית במשרד, איפה אנשים אוהבים להתקהל ומהו משך הזמן שהם נמצאים באזורי ההתקהלות, ולפי הממצאים האלה היא שינתה את ההיצע. אבל ייתכן שהנתונים מהתקופה שלפני נגיף הקורונה לא חוזים בצורה מדויקת את השימוש במשרדים בהמשך הדרך. הצוות עדיין עוקב אחר השימוש ככל האפשר, אבל גם מתחיל לחשוב איך להשתמש בנתונים ובטכנולוגיה בצורה שונה.
הטכנולוגיה משפיעה על השימוש בחללים גמישים ומגבירה אותו
חברות רבות משתמשות בטכנולוגיה כדי לשפר את חוויית העבודה במשרד. Microsoft, למשל, יצרה את אפליקציית My Hub, שכוללת את הטכנולוגיות של Microsoft ואפליקציות צד שלישי, כדי לעזור לעובדי החברה מהרגע שהם מתעוררים בבוקר, עד להגעתם למשרד וחזרה הביתה.
כפי שמייקל פורד הסביר, אם אנשים רוצים להגיע ברכב לעבודה, My Hub מציעה חנייה חכמה כשהם מגיעים למתחם. אם הם רוצים להשתמש בתחבורה ציבורית, האפליקציה מציעה מתי כדאי לתפוס את האוטובוס. הם יכולים להזמין אוכל מראש כדי שלא יצטרכו לחכות בתור, ולהזמין חלל עבודה לפי הצרכים או ההעדפות שלהם. היעד של Microsoft הוא להציע לעובדים את החוויה הטובה ביותר שאפשר, כך שהם ירגישו שיש להם מספיק גמישות כדי להיות יצירתיים וחדשניים בהמשך.
WeWork שילבה טכנולוגיה נוספת כדי לשפר את היצע המוצרים שלה ואת גמישותם. עם WeWork All Access, חברי WeWork יכולים לקבל גישה למאות חללי WeWork ב-150 ערים מתי שהם רוצים, במיקום שמתאים להם. משתמשים יחידים יכולים לשלם דמי חברות WeWork חודשיים כדי להזמין חלל ישירות בטלפון, ולעבוד בחללים שונים. חברות גדולות יותר יכולות גם לשלם כדי שהעובדים שלהן יוכלו לעבוד בכל חלל WeWork – ליד הבית כדי לחסוך את הנסיעה לעבודה, או בקצה השני של העולם אם הם נוסעים מטעם העבודה.
All Access מושך תשומת לב רבה בקרב חברות שרוצות לספק לעובדים שלהן מקום שאליו הם יוכלו להגיע. משרדי החברות של העובדים סגורים, וייתכן שאין להם מקום אידאלי לעבודה בבית. למשל, יכול להיות שהם גרים בדירה קטנה ללא חלל עבודה, אולי הם נאלצים לתמרן בין העבודה לבין האחריות לטיפול בבני המשפחה או שיש להם שותפים שמפריעים להם. אבל הם עדיין מעוניינים במקום שבו אפשר להתרכז ולהיות יעילים. All Access הוא פתרון מעולה להרבה אנשים.
כדי ליהנות מגמישות רבה יותר, WeWork On Demand ( English ) היא אפליקציה שבה אנשים יכולים להזמין חלל עבודה לפי שעות, ימים, שבועות או חודשים – גם אם הם לא חברי WeWork. האפליקציה זמינה כרגע ב-11 ערים וב-160 מיקומי WeWork בארצות הברית.
חברות מיישמות מגוון מודלים כדי לנצל חללים גמישים
גודל אחד לא מתאים לכולם. וב-WeWork, סנדיפ מת'ראני ראה שחברות שונות נוקטות בגישות שונות. חלק מהעסקים מעוניינים לרווח את החללים במשרד שלהם. ארגונים גדולים אחרים ויתרו לחלוטין על המשרדים הראשיים ודבקו במודל של משרד מרכזי אחד, לצד עבודה ממיקומים שונים. מצד שני, חברות טכנולוגיה צעירות יותר רוצות לנצל את הערך שיש לשהייה ביחד ולחדשנות שנובעת משיתוף פעולה. חברות טכנולוגיה מפיקות תועלת מחללים גמישים וחוזרות אלינו כדי להקדים את המתחרים ולקדם חדשנות.
אי אפשר להתעלם מההשפעה של העבודה מהבית על העובדים
אנשים רבים לא הולכים למשרד רק כדי לעבוד, הם הולכים כדי לשתף פעולה ולהתחבר עם אחרים. ההשפעה לטווח הארוך על אנשים שעובדים מהבית עדיין לא התבהרה, אבל רבים סובלים מבידוד ושחיקה. ולמרות סגירת המשרדים כדי לצמצם את החשיפה לנגיף הקורונה, אנשים רבים עדיין הולכים לפאבים, לחדרי כושר ולמסעדות ונדבקים בווירוס בכל מקרה. מקום עבודה שמציב את הבריאות והבטיחות בראש סדר העדיפויות יכול לעזור לעובדים להרגיש פחות מבודדים ויותר מחוברים.
רוצים לשמוע את השיחה המלאה על עתיד חללי העבודה הגמישים? האזינו לוובינר
