המגפה העולמית האיצה את השינוי המבני בענף הנדל"ן המסחרי ( English ). שינוי זה דומה לשינויים במגזרים אחרים, כמו מחשוב ענן, בעשור האחרון. מנהלי עסקים שואלים את עצמם איך להשיג יותר גמישות, אופציונליות ויעילות תמחירית עם המוצרים (או הנכסים) שהם רוכשים, מבלי לוותר על החוויה והאיכות.
המעבר למחשוב ענן מקביל במספר אופנים למתרחש בזירת הנדל"ן המסחרי כיום. תחום מחשוב הענן צבר תאוצה אחרי המשבר הפיננסי העולמי בשנת 2008, מכיוון שעסקים חיפשו דרכים פחות מסורבלות ופחות יקרות לאחסן נתונים. הערך של מחשוב ענן דומה לזה של הנכסים הגמישים. לפי ספקית מחשוב הענן Amazon Web Services, המשתמשים במחשוב ענן מסוגלים:
- להחליף הוצאות הון בהוצאות משתנות
- לחסוך בקנה מידה גדול
- להפסיק לנחש את התפוסה
- להגביר את המהירות ואת כושר ההסתגלות
- מפסיקים לבזבז כסף על ניהול ותחזוקה של מרכזי נתונים
- לקבל גישה לשווקים גלובליים תוך דקות
בשנת 2008, נכסים גמישים ( English ) לא היו זמינים, אבל כיום הם כאן. לכן, ענף הנדל"ן המסחרי עובר שינויים דומים לאלה שבהם התנסו ספקי הטכנולוגיה אחרי המשבר הכלכלי העולמי. כיום, חברות מתמקדות יותר ויותר בנכסים גמישים. לפי CBRE:
- 76% מהמנהיגים, המנהלים והעובדים בחברות אמרו שהם יהיו מוכנים לעבוד במשרד גלובלי או במיקום משותף שקרוב יותר למקום מגוריהם, כשיסתיים משבר הקורונה
- 71% ממנהלי הנדל"ן המסחרי אמרו שזיהוי וחיסכון בעלויות עבור הארגון שלהם יעמדו בראש סדרי העדיפויות שלהם (עלייה של 10% מהתקופה שקדמה למגפת הקורונה)
- 58% ממנהלי הנדל"ן השיבו שזיהוי וניהול יזומים של דרכים ליצירת ערך עבור חברות אנטרפרייז עומדים בראש סדרי העדיפויות שלהם (עלייה של 3% מהתקופה שקדמה למגפת הקורונה)
- 65.3% ממנהלי הנדל"ן השיבו כי הם מצפים שתיק הנכסים שלהם יצטמצם במהלך שלוש עד חמש השנים הבאות (עלייה של 42% מהתקופה שקדמה למגפת הקורונה)
כאן נבדוק מה גרם לשינוי המבני הזה ואת האסטרטגיות שבהן מנהלי נדל"ן יכולים להשתמש כדי לבנות מחדש תיקי נדל"ן מסחרי ( English ) בצורה יעילה יותר.
אתגרים עסקיים מחריפים בעקבות המגפה העולמית
מעסיקים ועובדים התמודדו תמיד עם אתגרים ייחודיים. המגפה העולמית בשנת 2020 החריפה את האתגרים הבאים הללו:
אתגרים שאיתם מתמודדים המעסיקים:
- חיזוי של הכנסות והוצאות קבועות ומשתנות בתקופות שבהן קיימת תנודתיות רבה
- התמודדות עם אתגרים תפעוליים בעת בניית מותג, מוצרים ושירותים
- הפחתת עלויות ותפעול יעיל הפכו לחשובים אפילו יותר בשנת 2020. ההסתגלות לשינוי בסדרי העדיפויות דורשת משאבים משמעותיים ויכולה לקחת זמן רב, בתוספת אי-ודאות משתנה לגבי התוצאה
אתגרים שאיתם מתמודדים העובדים:
- פרודוקטיביות בסביבות שונות. יש עובדים שמרגישים פרודוקטיביים יותר בבית ( English ), אחרים במשרד וחלק מהם – בין לבין
- העבודה מהבית מקשה על חדשנות, מכיוון שבמקרים רבים, החדשנות היעילה ביותר מתרחשת בעת שיתוף פעולה פנים-אל-פנים
- העבודה מהבית מקשה על העובדים לשמור על תחושת קהילתיות חזקה ולהרגיש שהם מחוברים ליעדי החברה
- עובדים לא רוצים לעבוד רק מהבית. מחקר של WeWork ו-brightspot מראה כי 90% מהעובדים אומרים שהם רוצים להיות במשרד לפחות פעם בשבוע.
פתרון חדש לאתגרים עסקיים
אמנם לא כל האתגרים האלו חדשים, אך הגישה העולמית בנוגע להתמודדות איתם התפתחה. בעבר, למנהלי עסקים היו רק שתי אפשרויות לפתרון אתגרים מסוג זה: להחזיר עובדים למשרד המסורתי ( English ) או לאפשר להם לעבוד מהבית. אבל כל אפשרות כללה גם פשרה.
- החזרת העובדים למשרדים המסורתיים: פתרון לרבים מהאתגרים שאיתם מתמודדים העובדים כשהם עובדים מהבית, אבל לא לאתגרים שאיתם מתמודד המעסיק. הסיבה לכך היא שרכישה, עיצוב, בנייה ותפעול של חללי עבודה רבים אינם עולים בקנה אחד עם המטרה העיקרית של מנהל נדל"ן מסחרי – לזהות ולחסוך בעלויות לחברה.
- מודל קבוע לעבודה מהבית: אכיפה נוספת של עבודה מרחוק ( English ) עשויה לפתור כמה מהאתגרים שאיתם מתמודד המעסיק, אבל היא לא פותרת את האתגרים שאיתם מתמודדים העובדים. בכל מגזרי התעשייה, מחקרים מראים כי העובדים רוצים לחזור למשרד, באופן חלקי לפחות.
בעבר היה צריך להתפשר. אף פתרון לא הצליח להגשים את היעדים של מנהל הנדל"ן המסחרי (לשמור על עלויות נמוכות) ושל מנהל משאבי אנוש (לשמור על שביעות הרצון של עובדים) בו-זמנית.
בשנת 2020, בעזרת נכסים גמישים ( English ), נמצא פתרון אחד לשני היעדים. אפשר להחזיר את העובדים למשרד ולחסוך כסך בו-זמנית. ובמבט קדימה, נכסים גמישים הם הדרך היעילה ביותר לפתור את הבעיות האלו מבלי להתפשר.
נכסים בעתיד
בעבר, תיקי הנכסים של החברות היו סטטיים, ורוב החברות נהגו לשכור נכסים לטווח ארוך. במבט קדימה, עם הצרכים המשתנים של העסק ועובדים שמעוניינים באפשרויות נוספות לעבודה, יהיה יותר ביקוש וניצול של חללים גמישים לפי דרישה לטווח קצר. בעתיד תיק הנכסים יהיה אלסטי הרבה יותר, עם דגש על נכסים גמישים.
האיור שבהמשך מציג את השינוי השוטף בהיצע הנכסים ( English ) של עסקים.
חברות ישתמשו יותר ויותר בשילוב של ארבעה מודלים לחללים:
- משרדים פרטיים לתקופה ארוכה: משרדים אלה ישמשו חברות עם כוח אדם יציב, שהשקיעו הון רב במשרד הראשי ומוכנות לקבל סיכונים הנובעים מהאטה כלכלית.
- משרדים גמישים לתקופה קצרה יותר: חברות ישתמשו במשרדים אלה לכל צורך משרדי אחר. (WeWork מציעה מבחר ייחודי של למעלה מ-800 מיקומים ברחבי העולם ומשרדים בגדלים שונים שמתאימים לעד 1,000 איש. ל-WeWork מציעה מבחר תכניות, מחודש ועד שלוש שנים, בחללים שמוכנים לכניסה מיידית ומאובזרים במתקנים ושירותים.)
- משרדים לפי דרישה: חברות יכולות לאפשר לעובדים לעבוד ממשרדים בכל מיקום תוך ניצול חללים גמישים לפי הצורך. (All Access הוא הפתרון של WeWork לשם כך. תמורת תשלום חודשי אחד, תוכלו לאפשר לעובדים לעבוד בכל אחד ממאות מיקומי WeWork ב-150 ערים. ובדיוק כפי שמשתמשים בכל חלל אחר של WeWork, החברה לא חייבת לשמור על ההתחייבויות התפעוליות והפיננסיות של משרד פרטי).
- עבודה מהבית באופן חלקי: לאור השינויים העכשוויים בכל המגזרים, המגמה לעבודה מהבית, לפחות בחלק מהזמן, רק תגדל.
פתרונות לעסקים: בנייה מחדש של תיק הנדל"ן בהצלחה
כדי לבנות תיקי נכסים בעתיד, חברות יצטרכו להתאים עצמן מראש ולייעל את המספר, השימוש והמיקום של החללים שלהן באופן תדיר ושוטף. ריכזנו כאן פירוט של כמה מההיבטים שחברות צריכות לשקול כדי להצליח בכך.
- סדרי העדיפויות של החברה: מנהלי החברה צריכים לוודא שסדרי העדיפויות שלה משתקפים גם באסטרטגיית הנכסים. סדרי עדיפויות שיש לקחת בחשבון: צמצום הסיכונים כתוצאה מההאטה הכלכלית, ניתוב מחדש של השקעות הון שהוקצו לנכסים, יעילות תפעולית והתמקדות בכישרונות.
- מדדים: בעזרת הנתונים הנכונים, חברות יכולות להפסיק לנחש בכמה נכסים העובדים שלהן משתמשים. באופן זה הן יוכלו לייצב את תקציב הנכסים השנתי לכל עובד, להגביל את השקעת ההון, ולמדוד את סך ההתחייבויות ותפוגת החכירה הממוצעת, הניצול בפועל, מדדי מ"ר לעובד ושביעות רצון העובדים.
- חיזוי: עסקים נהגו לחזות את צורכי הנכסים שלהם בטווחים של 10 שנים, מכיוון שכך מובנים חוזי השכירות עם בעלי נכסים. אבל תקופת החיזוי של החברה לגבי כוח האדם היא קצרה בהרבה. עם נכסים גמישים, העסק יוכל להעריך את התקצוב והגידול בכוח האדם למשך שנה עד שנתיים בלבד, לעומת חמש שנים ומעלה.
- משוב מהעובדים: עסקים צריכים לקבל החלטות בנוגע לנכסים על סמך רצונות העובדים. באמצעות סקרים והערכות חוזרות עקביות, חברות יכולות לבדוק מהן ההעדפות האישיות של העובדים לגבי המיקום ואופן העבודה.
- אפשרויות לחללים: חברות יצטרכו בעתיד להשתמש בסוגים שונים של משרדים, כמו משרדים לטווח ארוך וקצר, משרדים לפי דרישה ועבודה מהבית. כיום קיימות אפשרויות רבות יותר לחללי עבודה מבעבר, כמו WeWork All Access – שמאפשרת לעובדים לבחור מאיזה משרד לעבוד. מנהלי חברות יכולים עכשיו להציע את כל האפשרויות האלו, ובמקביל לבנות מחדש את תיק הנדל"ן שלהם, תוך שמירה על גמישות מרבית.
- תנאי חוזה גמישים: ב-WeWork, אנחנו בוחנים אפשרויות גמישות חדשות שיעמדו לרשות העסקים, כמו מתן אפשרות להעביר התחייבויות פיננסיות באזור אחד מנכס לנכס. מודל עם משרד מרכזי אחד, לצד עבודה ממיקומים שונים, כפי שמוצג בהמשך, הוא פתרון מעשי שמאפשר לעסקים להתאים את המיקומים השונים ברחבי העיר על בסיס תקופתי.
במבט לאחור, שנת 2020 תיזכר כתקופה שבה ענף הנדל"ן המסחרי עבר שינוי מבני הכרחי, שהועיל למשתמשים באמצעות הגמשת הנכסים ( English ), באותו האופן שבו מחשוב הענן הועיל לחברות רבות כל כך בעשור האחרון. מדובר בשינוי מבני משמעותי בענף הנדל"ן המסחרי, שהואץ על ידי המגפה העולמית.
עסקים שעוברים מאופנים מסורתיים לשימוש בנכסים לאופנים גמישים יותר, יצטרכו לשנות את הלך המחשבה בעת ההתמודדות עם השינוי. אבל אין מקום לדאגה – המעבר שאנחנו חווים בענף זהה לזה שחוו מגזרים רבים אחרים בשנים הקודמות. המעבר לנכסים גמישים יאפשר לחברות להסתגל במהירות ובבטחה, עם פחות הפסדים ובלי להתפשר על חוויית העובדים.
מייקל קינג הוא מנהל בכיר בצוות אנטרפרייז של WeWork, האחראי על יישום וביצוע אסטרטגיות לניהול עסקאות ותיקים עבור הלקוחות הגדולים ביותר של WeWork. לקינג יש תואר שני במימון יישומי וניסיון בהשכרה, בהערכת שווי, ברכישות ובהשקעות במשרדים ובתחומי המסחר הקמעונאי והתעשייתי, שאותו רכש כאשר ביצע עסקאות באוסטרליה, באירופה ובארה"ב. לפני WeWork, קינג עבד בתחום ההשקעות עבור חברת השקעות נדל"ן מובילה.
