Recientemente, Colliers publicó su informe Flexible Workspace Report de 2020 correspondiente a los EE. UU., que muestra importantes tendencias de mercado respecto al papel del trabajo a distancia en la actualidad, cómo el espacio de trabajo flexible puede adaptarse a las estrategias de las carteras inmobiliarias en el futuro y cómo la tecnología puede influir en el futuro del espacio flexible.
El vicepresidente de espacios de trabajos flexibles de Colliers, Francesco De Camilli, se sentó a hablar con el director general de WeWork, Sandeep Mathrani; el vicepresidente de Microsoft de bienes raíces y seguridad global, Michael Ford; y el líder de bienes raíces en América para Ernst & Young, David Kamen; con el objetivo de conversar los resultados del informe de Colliers y sus predicciones personales sobre el futuro de los espacios de trabajo flexibles.
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La demanda de espacios de trabajo flexibles ha cambiado dramáticamente en los últimos 18 meses
Según Colliers, en la primera mitad de 2019, la demanda de espacios de trabajo flexibles había aumentado un 20,5 % desde 2018 en los principales 28 mercados de áreas metropolitanas de los Estados Unidos. En la primera mitad de 2020, el crecimiento aún era superior al del año anterior, pero solo en un 1,6 %. Nadie puede negar que la COVID-19 afectó de manera significativa esta desaceleración. Recientemente, se ha conversado mucho sobre lo que sucederá en los próximos seis meses, y cómo un aumento de la demanda de espacios de trabajo flexibles en los suburbios podría tener un impacto en el crecimiento.
Para comprender mejor el inventario suburbano, Colliers examinó el crecimiento de los inventarios en un período de 21 meses (entre el cuarto trimestre de 2018 y el segundo trimestre de 2020). Para el segundo trimestre de 2020, calcularon alrededor de 2 millones de pies cuadrados de espacio de trabajo flexible en los suburbios, en comparación con 21,4 millones de pies cuadrados de espacio de trabajo flexible en el mercado del distrito financiero central (CBD). Los suburbios mantienen aproximadamente el 50 % del inventario de CBD, pero muchos esperan que esto cambie drásticamente en los próximos 18 meses, ya que los suburbios de menor densidad reciben una parte desproporcionada de la nueva demanda.
La mayoría de los ocupantes creen que el regreso al trabajo impulsará la demanda de un espacio de trabajo flexible
Los espacios de trabajo flexibles siguen siendo solo una pequeña parte del mercado general de espacios de oficinas en los EE. UU. (solo el 1,5 %). Sin embargo, muchos creen que hay una gran oportunidad para los operadores inmobiliarios, a medida que las empresas determinan cómo volver a los espacios de trabajo después de la COVID-19. En una encuesta que realizó Colliers con miles de ocupantes globales, un tercio de los encuestados predijo que no habría más demanda de espacio flexible en el futuro, el 20 % estaba seguro de que habría más demanda y otro 40 % creía que posiblemente habría más demanda. En otras palabras, la mayoría de los ocupantes anticipan un repunte.
En esa misma encuesta, Colliers preguntó a las personas con qué frecuencia trabajaban desde casa antes de la COVID-19 y qué tan seguido querrían hacerlo después de que se termine la pandemia. El 58 % de los encuestados no había trabajado desde casa antes de la COVID-19. Sin embargo, el 43 % de ellos quiere trabajar desde casa al menos dos o tres días a la semana después de se termine la pandemia. Este es un cambio drástico, y hay algunas empresas que se inclinan a las estrategias de trabajo a distancia como parte del nuevo modelo: Microsoft es una de ellas.
La mayoría de los empleados quiere un equilibrio entre trabajo a distancia y en la oficina
Según Michael Ford de Microsoft, aproximadamente el 5 % de los empleados de esa empresa trabajaba regularmente desde casa antes de la pandemia. Ahora, la empresa anticipa que ese número podría llegar hasta el 20 %. Sin embargo, descubrió que la mayoría de los empleados quiere volver a la oficina. Entre el 80 y el 85 % de los trabajadores dijeron que querían trabajar en la oficina más de tres días a la semana. Sin embargo, eso no significa que los espacios de oficina volverán a la normalidad.
Después de la COVID-19, los empleados de Microsoft esperan más flexibilidad en tres áreas:
- Sitio de trabajo: ¿Trabajan en casa, en una ubicación de Microsoft o en un espacio flexible?
- Horario de trabajo: Si no están trabajando en un espacio de oficina tradicional de 9 a. m. a 5 p. m. todos los días, y siguen trabajando como de costumbre, ¿realmente importa cuándo trabajan?
- Ubicaciones de oficinas globales: como empresa mundial, esto sigue siendo importante.
Todos estos factores están orientando la estrategia de cartera inmobiliaria global de Microsoft en el futuro, ya que la empresa quiere construir una cartera flexible que pueda adaptarse al empleado, no al revés.
Para ello, el equipo de Microsoft está capacitándose en temas de salud y seguridad relacionados con la COVID-19 para crear un entorno seguro y productivo. Esto incluye la reducción de la densidad de oficinas y el acatamiento de las normas de distanciamiento social en toda la cartera de la empresa.
La empresa también amplió su cartera, ya sea en lugares propios o alquilados, para incluir espacios de trabajo flexibles que ofrezcan áreas específicas, espacios comunes o no asignados, y salas de reuniones que se puedan reservar cuando los equipos necesiten reunirse en la oficina para colaborar. Microsoft ya ha demostrado que las personas pueden trabajar de forma remota y seguir siendo productivas, pero la empresa desea ofrecer a sus empleados un menú de opciones en función de sus necesidades.
Los espacios flexibles pueden tener más sentido financiero para las empresas
El CEO de WeWork, Sandeep Mathrani, señaló que la capacidad de espacio de oficina antes de la pandemia promediaba el 60 %, con empresas o arrendatarios que aún pagaban el 100 % de la factura mensual de espacio de oficina. Muchos empleados no iban a sus oficinas físicas con regularidad. Estaban con sus clientes, en viajes de negocios o trabajando desde casa uno o dos días a la semana. Por lo tanto, si bien la pandemia ha provocado un cambio más notable en el trabajo desde el hogar, una vez que las empresas regresan a las oficinas, pueden aprovechar mejor su espacio de trabajo alquilando espacios flexibles que les cuesten menos y ofreciendo a los empleados más opciones.
Mathrani también aclaró que "espacio de oficina flexible" no significa que las personas o los empleados compartan el espacio con alguien más, o que se sienten junto a alguien de una empresa diferente. De hecho, más de la mitad de los inquilinos de WeWork hoy en día son clientes de empresas comerciales que invierten en espacios flexibles y utilizan un piso o edificio entero en función de la cantidad de tiempo y espacio que necesitan. Pueden agrandar o achicar el espacio, y arrendar durante tan solo un mes o hasta 10 años.
Los datos ayudan a las empresas a tomar decisiones mejor informadas sobre el espacio de trabajo
David Kamen, de Ernst & Young, afirmó que EY ha estado ofreciendo programas de trabajo flexibles a sus empleados durante casi una década. La empresa tiene una enorme cantidad de datos que se utilizan para hacer un seguimiento de la ocupación diaria de la oficina, dónde les gusta reunirse a las personas y cuánto tiempo están allí, y ha cambiado sus ofertas en función de esos descubrimientos. Sin embargo, los datos previos a la COVID-19 pueden no predecir con precisión el uso de la oficina en el futuro. El equipo sigue haciendo un seguimiento del uso siempre que sea posible, pero están empezando a pensar en cómo podrían necesitar usar sus datos y tecnología de manera diferente.
La tecnología está afectando y aumentando el uso del espacio flexible
Muchas empresas están utilizando la tecnología para mejorar la experiencia de la oficina. Microsoft, por ejemplo, ha creado una aplicación llamada My Hub, que incluye tecnologías de Microsoft y aplicaciones de terceros, para ayudar a sus empleados desde que se despiertan por la mañana hasta que llegan a la oficina y se van a casa.
Como explicó Michael Ford, si los empleados quieren conducir para ir al trabajo, Mi Hub ofrece estacionamiento inteligente al llegar al recinto. Si quieren viajar en transporte público, la aplicación proporciona el mejor momento para tomar el autobús. Pueden ordenar comida con anticipación para no tener que esperar y reservar espacios de trabajo en función de sus necesidades o preferencias. El objetivo de Microsoft es ofrecer a sus empleados la mejor experiencia posible, de modo que sientan que tienen la flexibilidad necesaria para ser creativos e innovadores en el futuro.
WeWork también ha incorporado más tecnología para mejorar sus ofertas de productos y su flexibilidad. Con WeWork All Access, los miembros pueden acceder a cientos de espacios de WeWork en 150 ciudades cuando quieran y dondequiera que estén. Las personas pueden pagar una membresía mensual para reservar un espacio desde su teléfono y trabajar en diferentes espacios. Las grandes empresas también pueden pagar a sus empleados para que trabajen en cualquier espacio de WeWork, ya sea en una ubicación cercana para evitar los desplazamientos o en cualquier oficina del mundo si viajan por negocios.
All Access ha ganado mucha popularidad entre las empresas que quieren proporcionar a sus empleados un lugar a donde ir. Sus oficinas corporativas pueden estar cerradas, pero sus empleados pueden no tener un lugar ideal para trabajar en casa. Pueden estar viviendo en un apartamento pequeño, carecer de un espacio de oficina, tener que hacer malabares con tareas domésticas o distraerse con sus compañeros de piso. No obstante, aún así quieren un lugar para centrarse y ser productivos. All Access se ha convertido en una gran solución para muchas personas.
Para una mayor flexibilidad, WeWork On Demand es una aplicación en la que los usuarios pueden comprar espacio para trabajar por horas, días, semanas o meses, incluso si no son miembros de WeWork. Actualmente, está disponible en 11 ciudades y 160 ubicaciones de WeWork en los EE. UU.
Las empresas están empleando una variedad de modelos para aprovechar el espacio flexible
Un estilo no se ajusta a todos. Y, en WeWork, Sandeep Mathrani ha visto a las empresas tomar diferentes enfoques. Algunas empresas buscan de manera eficaz eliminar la densidad en los espacios de sus oficinas. Otras grandes corporaciones han dejado por completo a sus sedes y han adoptado el modelo hub-and-spoke (centro y distribución). Por otro lado, las empresas de tecnología más jóvenes ven el valor de estar juntas y cómo la colaboración genera la innovación. Las empresas tecnológicas están capitalizando los espacios flexibles y volviendo a mudarse para mantenerse por delante de su competencia y obtener una ventaja en la innovación.
No se puede ignorar el impacto de trabajar desde casa
Muchas personas no solo van a la oficina a trabajar, sino también a colaborar y socializar. Aunque todavía se desconocen las repercusiones a largo plazo de las personas que trabajan desde su casa, muchas de ellas experimentan aislamiento y agotamiento. Si bien las oficinas pueden estar cerradas para reducir la exposición a la COVID-19, muchas personas todavía van a bares, gimnasios y restaurantes, y contraen el virus de todos modos. Un espacio de trabajo que prioriza la salud y la seguridad podría ayudar a los empleados a sentirse menos aislados y más conectados.
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